Proprietà quotate: cosa posso fare e cosa no?

Chi acquista un edificio tutelato in Svizzera spesso si preoccupa della sua conversione. Tuttavia, in genere è possibile convertire le case protette. È importante coinvolgere la conservazione del patrimonio in una fase iniziale e comunicare bene. In caso di successo, sono disponibili interessanti sussidi.

Qui puoi leggere quando un edificio è effettivamente un edificio classificato e come saperne di più. Inoltre, analizziamo quali sono gli aspetti da tenere in considerazione quando si ristrutturano immobili tutelati, come si può ottenere un sostegno finanziario per la conversione e che cosa è consentito ristrutturare esattamente. In questo modo avrai una buona panoramica dei tuoi diritti e dei tuoi obblighi.


Quando una casa è un edificio classificato?


La tutela del patrimonio è regolamentata in modo diverso in ogni cantone della Svizzera. Nel cantone di Berna, ad esempio, tutti i requisiti più importanti sono definiti nella legge sulla conservazione dei monumenti e nella legislazione edilizia.

La definizione generale degli edifici elencati stabilisce che “devono essere protetti o conservati per il loro particolare valore culturale, storico o estetico”.

In Svizzera, le proprietà quotate in borsa sono solitamente suddivise in queste tre categorie, a seconda della loro meritevolezza di protezione:

  • Immobili degni di essere conservati o protetti: Se gli immobili hanno almeno 30 anni, possono essere registrati nell’inventario degli edifici del rispettivo cantone. È necessario un buon motivo per farlo. Le modifiche alla proprietà devono essere concordate con il Comune.

  • Oggetti cantonali (oggetti K): Gli oggetti K sono edifici degni di essere conservati che si trovano all’interno del perimetro dei siti protetti. La maggior parte degli edifici classificati come meritevoli di protezione sono anche oggetti K. La conservazione dei monumenti storici deve essere inclusa in ogni progetto edilizio.

  • Proprietà elencate: Le proprietà di questa categoria sono formalmente iscritte in un elenco, che viene anche inserito nel registro fondiario. Per le modifiche alla proprietà è necessario collaborare con le autorità preposte alla conservazione dei monumenti.

Come faccio a sapere se un edificio è inserito nella lista?


Prima di ampliare o ristrutturare, è importante informarsi presso le autorità locali in merito alle normative e alle disposizioni di tutela del patrimonio. Questo ha senso anche prima di acquistare un immobile. I dipendenti del comune possono spesso fornire molte informazioni utili per il progetto di costruzione previsto.

Un’occhiata al catasto mostra anche se la proprietà è un edificio classificato. Anche le proprietà K vengono inserite qui. Ci sono anche indicazioni per capire se vale la pena proteggere la proprietà e quali parti dell’edificio richiedono una cura particolare.

Se l’immobile in questione fa parte dell’inventario degli immobili meritevoli di tutela o conservazione, è importante tenerne conto in tutti i lavori di ristrutturazione e rimodellamento. È responsabilità dell’organizzazione per la conservazione dei monumenti collaborare con il cliente e il consiglio comunale per garantire il coordinamento.

A proposito: la conservazione dei monumenti è sempre al servizio del bene comune. Le belle proprietà antiche, in particolare, non appartengono mai a una sola persona, ma portano con sé molte responsabilità e doveri dovuti al loro valore culturale. Questi vanno oltre gli interessi privati: tieni conto di questo aspetto quando valuti se investire in una proprietà quotata in borsa.


Cosa bisogna tenere in considerazione per le proprietà quotate in borsa?


La chiave per il successo della conversione di immobili tutelati è quella di coinvolgere per tempo gli esperti di conservazione del patrimonio. Sei obbligato per legge a preparare una relazione tecnica sul progetto. La licenza edilizia vera e propria viene poi rilasciata dal comune o dal governatore del distretto.

La collaborazione con le autorità preposte alla conservazione dei monumenti non garantisce al 100% l’approvazione del progetto edilizio. Ma in oltre il 99% dei casi, questa collaborazione aiuta a garantire che il progetto di costruzione si svolga senza intoppi.

Molti interventi di ristrutturazione di immobili protetti hanno a che fare con l’ecologia: sono destinati a ridurre il consumo energetico e ad aumentare l’efficienza energetica. Questo è possibile anche nelle proprietà quotate in borsa. Ad esempio, è possibile installare celle solari sul tetto.

L’isolamento di vecchi immobili protetti è un problema particolarmente importante per molti proprietari di edifici. Questo progetto si rivela spesso complicato, ma anche in questo caso la conservazione dei monumenti può essere d’aiuto. Ci sono anche sempre più esperti specializzati nell’efficienza energetica degli immobili vincolati.

È particolarmente importante seguire la sequenza corretta quando si pianifica un progetto edilizio su un immobile tutelato. È bene tenere in considerazione i seguenti punti:

  • Contatti precoci con esperti di conservazione del patrimonio

  • Preparazione congiunta della domanda di pianificazione

  • Preparazione di una relazione specializzata da parte del dipartimento di conservazione dei monumenti

  • La licenza edilizia viene rilasciata dal comune o dal governatore del distretto.

  • Solo allora potranno iniziare i lavori di costruzione

Come posso ricevere un sostegno finanziario?


Un altro vantaggio di coinvolgere le autorità di tutela nei lavori di ristrutturazione in una fase iniziale è il sostegno finanziario. In questo caso, il lavoro di conservazione del valore è ammissibile ai contributi. Le misure di valorizzazione, invece, non ricevono alcun sostegno finanziario.

I proprietari degli edifici non hanno alcun diritto fondamentale al sostegno. Il centro specializzato decide in ogni singolo caso se questo è appropriato o meno. Questo dipende, tra le altre cose, dall’aspetto del luogo, dell’edificio e degli interventi previsti. Sulla base di questi fattori, l’organizzazione per la conservazione del monumento decide quale percentuale dei costi di conservazione del valore coprirà.

Esempio: nel caso di costi ammissibili di 100.000 franchi, l’autorità per la conservazione dei monumenti copre solitamente costi compresi tra 20.000 e 40.000 franchi. In alcuni casi, copre addirittura tutti i costi.

Non appena il sussidio supera l’importo di CHF 5.000, l’immobile deve essere formalmente posto sotto tutela. Questo include un contratto e un’iscrizione nel registro fondiario.

A volte è opportuno richiedere la messa sotto tutela dell’immobile prima di iniziare i lavori di costruzione. Questo passo intermedio aiuta a finanziare i lavori di conversione dell’edificio non appena questo viene protetto. Anche in questo caso, la conservazione dei monumenti è il primo punto di contatto.


Cosa posso ristrutturare e cosa no?


Come sempre accade in edilizia, la fisica e la statica degli edifici pongono alcuni limiti inamovibili quando si ristrutturano edifici protetti. I progetti tecnicamente impossibili non possono essere realizzati in nessun caso. A parte questo, però, ci sono molte opportunità per ristrutturare un edificio protetto.

Le seguenti opere hanno buone probabilità di essere approvate:

  • Ristrutturazione ecologica

  • Misure per una maggiore efficienza energetica

  • Iscrizioni

  • Ristrutturazione di parti storiche della proprietà

  • Misure di accessibilità

Tuttavia, un mix di stili diversi non è auspicabile. Gli edifici elencati devono mantenere il loro aspetto esteriore. In alcuni casi è possibile trovare dei compromessi per gli interni, ma le modifiche allo stile architettonico e alla facciata sono spesso difficili da autorizzare.

Idealmente, nel progetto di costruzione dovrebbero essere utilizzati i materiali originali dell’edificio. Se l’iniziativa avrà successo, ci si potranno aspettare generosi sussidi finanziari. Nel caso di ampliamenti, deve essere chiaramente indicato quale parte dell’edificio è vecchia e quale nuova. In questo modo si preserva l’identità della proprietà.

Le finestre sono un punto di scontro frequente quando si ristrutturano immobili vincolati. Questo perché caratterizzano il fascino degli edifici storici, ma allo stesso tempo devono essere sostituiti regolarmente a causa dei segni di usura o dei requisiti di isolamento. Anche in questo caso, l’ordine di conservazione richiede che lo stile originale rimanga invariato. Inoltre, deve essere utilizzato il materiale di costruzione originale.

Le possibilità che le finestre di plastica vengano approvate sono quindi scarse. È possibile pensare a vetri multipli. Le nuove finestre a forma di lucernario, invece, vengono solitamente rifiutate perché rappresentano un intervento importante nell’aspetto di un edificio protetto.

Questo dimostra che, nonostante la volontà delle autorità preposte alla conservazione dei monumenti di impegnarsi nel dialogo, ci sono anche dei limiti. Di conseguenza, i proprietari di edifici storici a volte devono accantonare i loro progetti di conversione e ampliamento. Ma vivrai anche in un importante patrimonio architettonico in un contesto particolarmente bello.


Conclusione: lavorare a stretto contatto con l’organizzazione per la conservazione del patrimonio culturale


La tutela dei monumenti in Svizzera è un argomento importante e talvolta controverso. L’autorità locale competente decide se le conversioni e gli ampliamenti sono consentiti nonostante lo status di edificio classificato. Il rapporto di raccomandazione delle autorità preposte alla conservazione dei monumenti è innovativo a questo proposito.

Chiunque voglia costruire con edifici tutelati dovrebbe approfittare di tutto il supporto disponibile. Soprattutto, questo prevede una stretta collaborazione con il comune e l’organizzazione per la conservazione del patrimonio. È disponibile anche un supporto finanziario. I lavori potranno iniziare solo dopo l’approvazione del progetto edilizio.


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