Il settore immobiliare sta cambiando e i proprietari devono inevitabilmente esaminare il proprio portafoglio e prendere decisioni importanti. Ma un fattore è raramente discusso: La ristrutturazione ad alta efficienza energetica. Se una proprietà non soddisfa le condizioni richieste entro il 2050, nel peggiore dei casi la licenza di esercizio della proprietà verrà revocata.
Aumento dei tassi di interesse e andamento dei prezzi
Il settore immobiliare, altrimenti fiacco, è sotto pressione da settimane e mesi – e anche i proprietari privati e gli investitori devono aspettarsi cambiamenti di vasta portata in futuro. In particolare, l’aumento dei tassi d’interesse sta giocando un ruolo decisivo: tra quindici giorni la BNS annuncerà molto probabilmente un ulteriore aumento dei tassi d’interesse di riferimento, che a sua volta avrà un impatto sui tassi ipotecari e quindi sull’intero settore immobiliare.
Se i tassi di interesse aumentano, si pone il problema dei prezzi degli immobili. Sebbene in Svizzera siano stati a lungo ai massimi storici, le correzioni dei prezzi sono attese in qualsiasi momento. Siamo di fronte a una bolla immobiliare che rischia di scoppiare? Probabilmente no. Il settore ha imparato dagli errori precedenti, in questo Paese non c’è un’attività edilizia speculativa come in America o in Spagna, ad esempio, e le banche vincolano i prestiti ipotecari a norme rigorose in materia di accessibilità economica e ammortamento.
Tuttavia, la Zürcher Kantonalbank prevede che il costante aumento dei prezzi degli immobili rallenti l’anno prossimo. Sullo sfondo dell’inversione di tendenza dei tassi di interesse, si ipotizza che l’aumento dei prezzi per la Svizzera nel suo complesso scenderà dal 5,5% nel 2022 all’1% nel 2023. La ragione principale del continuo aumento dei prezzi è la scarsità di terra e di risorse e la crescita demografica.
Arretrati di ristrutturazione e strozzature di fornitura
Accanto a tutte queste considerazioni sui tassi di interesse e sui prezzi degli immobili, troppo spesso si dimentica un fattore importante con gravi conseguenze: le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica, che la maggior parte dei proprietari dovrà affrontare prima o poi e che possono comportare costi elevati.
L’Accordo di Parigi prevede che la Svizzera diventi neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050: per raggiungere questo obiettivo, il 3% degli edifici dovrebbe essere ristrutturato ogni anno per renderli più efficienti dal punto di vista energetico. Tuttavia, da anni il tasso è inferiore all’1%. L’arretrato di ristrutturazione sta quindi diventando sempre più grande in un momento in cui la certezza della pianificazione è praticamente impossibile.
La situazione attuale – ovvero le conseguenze della crisi del coronavirus, la guerra in Ucraina, i relativi problemi della catena di approvvigionamento e l’inflazione, che fa salire l’indice dei prezzi delle costruzioni – fa sì che i progetti pianificati due anni fa, ad esempio, si rivelino ora molto più costosi. La situazione è attualmente così tesa che è difficile fare calcoli concreti.
Cosa significa questo per i proprietari di immobili?
Se un immobile non soddisfa le condizioni richieste entro il 2050, nel peggiore dei casi la licenza di esercizio dell’immobile verrà ritirata – in altre parole, non potrà più essere affittato o abitato. Di conseguenza, gli edifici che hanno più di 15 anni sono soggetti a un arretrato di investimenti obbligatori, la cui entità è del tutto individuale: dall’isolamento dell’involucro dell’edificio al soffitto del seminterrato, alle finestre, alle porte, al tetto, all’ottimizzazione del riscaldamento e a un sistema di ventilazione con recupero di calore accoppiato. L’aumento della domanda e le capacità limitate dei fornitori di servizi porteranno inevitabilmente a una ristrutturazione ancora più costosa.
Per i proprietari, ciò significa che è necessario agire. Creare una tabella di marcia: Cosa occorre fare per raggiungere una classe di efficienza particolarmente elevata per la vostra proprietà o le vostre proprietà? Quali costi dovrete sostenere? Quali programmi di finanziamento potrebbero essere adatti a voi? Conoscere nel dettaglio i propri immobili e sapere quali sono gli investimenti essenziali è l’elemento fondamentale.
Tenere o vendere?
Negli ultimi 60 anni, gli immobili sono stati un mezzo collaudato per generare un reddito sicuro. Tuttavia, se nel vostro portafoglio sono presenti diversi immobili che vi costringono ad apportare ulteriori contributi finanziari, questo può portare a strozzature di liquidità. Per alcuni, questo potrebbe portarli a riflettere: Voglio o devo separarmi da questo o quell’oggetto?
Quando si valutano i rischi associati al proprio portafoglio in termini di portafoglio di investimenti, la domanda è: è ancora redditizio per me investire? Perché non importa quanto siate motivati a decarbonizzare e quanto vogliate assumervi la responsabilità del cambiamento climatico, alla fine dovete essere in grado di permettervelo.
La situazione è leggermente diversa per gli investitori istituzionali, il cui margine di manovra è notevolmente più ampio. In Germania, ad esempio, ci sono già grandi investitori che dicono: “Con il 30% del nostro portafoglio, non vale la pena tenerlo”. Di conseguenza, ci si deve aspettare che molti investitori vendano le loro proprietà e che il mercato venga di conseguenza inondato. Questo, a sua volta, avrebbe inevitabilmente un impatto sui prezzi, che scenderebbero.
Sarà allora “tempo di contrattazioni”? Non proprio, perché anche se gli immobili che sarebbero in vendita sarebbero economici da acquistare – a causa dell’aumento dell’offerta e delle condizioni di questi immobili – comporterebbero un arretrato di investimento proporzionalmente grande.
Conclusione
Finora si è prestata troppo poca attenzione al ritardo nella ristrutturazione energetica, anche se questo aspetto è più che rilevante sia per gli investitori privati che per quelli istituzionali. La proprietà come investimento, cioè come proprietà in affitto, non è più un successo sicuro. I proprietari dovrebbero assolutamente occuparsene. Perché agire è sempre meglio che reagire.
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