Les personnes qui louent un bien immobilier espèrent en tirer des revenus supplémentaires. Cependant, la location implique une charge administrative qui peut s’accompagner de tracas juridiques. En effet, celui qui endosse le rôle de bailleur a des droits et des obligations – vis-à-vis des locataires.
Découvrez dans cet article si le travail de propriétaire à temps partiel est intéressant pour vous et quelles sont les obligations que vous devez remplir si vous souhaitez avoir une relation sereine avec votre locataire.
Les obligations du bailleur
Les loyers à payer chaque mois par les locataires arrivent sur le compte du bailleur. Certains se frottent les mains – les revenus locatifs semblent être de l’argent facile. Mais attention, ce montant qui peut paraître important au premier abord se réduit assez rapidement avec les obligations du bailleur. En effet, une partie considérable des revenus est souvent investie dans le bien immobilier lui-même avant que le propriétaire ne profite de la location. Les remboursements de prêts immobiliers et les coûts d’entretien peuvent alors peser lourd sur le portefeuille du bailleur.
De plus, la location implique des responsabilités et des obligations que le propriétaire assume automatiquement lorsqu’il loue son bien.
Trop souvent, on sous-estime l’effort de cette responsabilité qu’implique la location d’un bien immobilier. Si vous souhaitez louer votre logement à long terme, trois points essentiels ne doivent pas vous être inconnus :
- Savoir comment fixer un loyer raisonnable.
- Connaître les droits des locataires.
- Garder un œil sur la situation financière.
Comment fixer un loyer raisonnable ?
La fixation d’un loyer raisonnable et équitable peut s’avérer difficile.
Les propriétaires qui se lancent dans la location pour la première fois considèrent généralement leur bien comme étant de grande qualité et s’attendent à ce que les autres – en particulier les locataires – fassent de même.
Le problème avec l’auto-évaluation est qu’il y a souvent un décalage entre celle-ci et la valeur locative réelle. Le manque d’objectivité et le manque de connaissances nécessaires donnent lieu à des évaluations irréalistes. Deux paramètres permettent d’obtenir un bon résultat. Déterminer le loyer .
Le site situation d’un bien immobilier est un point de repère important pour l’estimation du prix. En Suisse, il n’y a pas de prix de location unique. En pratique, cela signifie qu’un bien immobilier situé à Lenzbourg sera évalué différemment de celui qui se trouve à Zurich, même si les conditions sont identiques. Les propriétaires et ceux qui souhaitent le devenir devraient donc jeter un coup d’œil à l’indice local des loyers.
En plus de l’emplacement, la l’équipement du bien immobilier contribuent de manière significative à la formation des prix. Les logements très bien rénovés peuvent être loués à un loyer beaucoup plus élevé que les logements solides mais un peu vieillissants.
Malgré les deux points de repère mentionnés, il n’est pas du tout facile pour les non-initiés de fixer un loyer raisonnable. Il est donc intéressant de comparer des biens similaires et leurs prix respectifs sur des portails immobiliers. Si vous n’êtes pas sûr, vous devriez prendre rendez-vous avec un courtier pour obtenir des conseils. Dans la plupart des cas, il est utile de faire appel à un professionnel pour effectuer le calcul.
Quelles sont les obligations des propriétaires ?
La Suisse est un pays favorable aux locataires, avec une protection des locataires très développée. Le bailleur est propriétaire du bien immobilier, mais n’est plus propriétaire du logement loué. En louant, il cède donc certains droits au bailleur, mais en tant que propriétaire, il a la responsabilité de respecter certaines obligations.
Ces obligations comprennent
- Obligations principales
- Obligations secondaires
Le site obligation principale du bailleur (Art. 256 al. 1 OR) est de garantir que le bien immobilier est en bon état au moment de la livraison et de le maintenir pendant la durée du bail. Les réparations et les travaux d’entretien nécessaires qui doivent être effectués pendant la durée du bail doivent être réalisés à temps et de manière professionnelle. Pour simplifier, l’obligation principale peut être divisée en obligations suivantes :
- Obligation de maintenance
- Mise à disposition du chauffage
- Obligation d’assurer la sécurité du trafic
Les caractéristiques spécialement garanties dans le contrat doivent être respectées. La condition préalable à la location est que l’appartement soit vide et qu’il dispose des équipements nécessaires tels que la cuisine et les sanitaires. Dans la cuisine, l’équipement comprend aujourd’hui la possibilité d’installer un appareil de cuisson, une arrivée et une évacuation d’eau, un réfrigérateur ou encore un lave-vaisselle. Outre l’obligation d’entretien, qui comprend la réparation des défauts et des dommages, le propriétaire doit garantir au locataire des locaux habitables chauffés pendant la saison froide. Les pièces d’habitation doivent se situer entre 20 et 22 degrés. En outre, le locataire a le droit de demander au propriétaire de remplir une obligation de sécurité. Cela signifie que l’environnement du bien immobilier doit être adapté à l’utilisation du logement. Dans la cage d’escalier, la balustrade ne doit pas manquer, et en hiver, l’accès ou l’entrée de la maison doit être sécurisé.
Le site obligations accessoires comprennent également plusieurs obligations individuelles, qui peuvent être divisées en quatre points, comme suit :
- Obligation de fournir des informations (
Art. 256a CO
) - Obligation de contrôle (
Art. 267a CO
) - Obligation d’information
- Obligation de supporter des charges et des taxes (
Art. 256b CO
)
Le site Obligation d’information couvre le droit du locataire de savoir quel loyer le locataire précédent devait payer. Si le locataire demande à consulter le propriétaire, celui-ci est tenu de lui fournir le loyer précédent ainsi que l’état des lieux de sortie, s’il en a été établi un.
En outre, le bailleur est tenu d’inspecter la chose louée, c’est-à-dire le logement, lors de sa restitution et de signaler tout dommage au locataire. Le site Obligation de contrôle n’est pas une obligation légale, mais plutôt une obligation pour le bailleur qui ne veut pas perdre son droit de réclamation.
A la demande du locataire, le bailleur doit se conformer à ses obligations. obligation d’information Le locataire doit s’acquitter de cette obligation en donnant accès aux justificatifs des dépenses de fonctionnement et des dépenses publiques.
En dernier lieu, le propriétaire doit Obligation de supporter les charges et les taxes. Cela signifie que le bailleur doit supporter les charges et les taxes publiques liées au bien immobilier, telles que les taxes foncières, les cotisations d’assurance du bâtiment, les taxes de raccordement, etc. Il peut toutefois y avoir des exceptions, à savoir lorsque le propriétaire et le locataire ont conclu un accord contractuel à ce sujet.
Quelles autres tâches implique le fait d’être « propriétaire » ?
La remise ou l’état des lieux sont des tâches qui ne doivent généralement pas être effectuées fréquemment dans un court laps de temps. Il est important de connaître l’obligation du bailleur et le droit respectif du locataire. En effet, c’est surtout le non-respect de ces règles qui entraîne des désaccords qui, dans certains cas, finissent d’abord devant l’autorité de conciliation et qui, dans d’autres, sont portés devant les tribunaux. Il est donc tout à fait recommandé d’acquérir des bases juridiques ou de chercher un partenaire compétent qui puisse vous conseiller.
Garder une vue d’ensemble financière : Que peut faire le propriétaire avec les revenus locatifs ?
Aux tâches et obligations administratives et juridiques s’ajoutent les finances. Les dépenses et les recettes doivent être soigneusement calculées par le propriétaire. Il est recommandé de se prémunir contre les risques tels que la vacance ou les pertes de loyers en prévoyant un coussin financier, mais aussi de garder un œil sur les investissements plus importants.
Le graphique ci-dessus illustre le pourcentage moyen des coûts qu’un bailleur doit couvrir avec le loyer. La plus grande partie est constituée par les intérêts de l’hypothèque que le propriétaire a contractée auprès de banques ou d’assurances pour financer l’achat du bien immobilier. Si l’on déduit ce montant du loyer, les frais d’exploitation et d’entretien apparaissent comme le deuxième poste le plus important. Ces coûts comprennent tous les frais de renouvellement et de réparation, ainsi que les taxes et redevances, telles que les impôts ou les assurances. Enfin, les loyers perçus permettent de rémunérer les fonds propres investis par le propriétaire pour la construction ou l’achat du bâtiment. La rémunération des fonds propres correspond donc au revenu que le bailleur retire de la location.
Attention : il est bien sûr possible d’économiser sur l’entretien ou de fixer le loyer à un niveau suffisamment élevé pour obtenir un meilleur rendement net de la location. Toutefois, le rendement net ne doit pas être trop élevé. Si le bailleur gagne trop, on parle de loyer abusif.
En Suisse, les tribunaux accordent aux bailleurs la possibilité de rémunérer les actifs investis à un taux supérieur de 0,5 % au taux de référence.
La location est-elle rentable en tant qu’activité secondaire ?
Il y a généralement deux motivations pour la location privée de logements. Soit le bien immobilier sert d’investissement, soit il est destiné à être occupé par le propriétaire à l’avenir. Dans ce dernier cas, les loyers perçus servent généralement à rembourser le prêt.
Si l’objectif de la location est de générer un rendement, les chances de succès ne sont pas aussi bonnes avec des appartements individuels. Les raisons suivantes s’opposent au succès de l’investissement :
- Avec un seul appartement, le risque de perte de loyer est relativement élevé.
- Le manque d’expertise conduit à une mauvaise évaluation des risques sur le marché immobilier ainsi que du potentiel d’augmentation des loyers.
- Les bailleurs privés investissent principalement à proximité de leur domicile, mais manquent l’occasion d’investir dans un lieu lucratif.
Si l’investisseur ne dispose que de petites sommes et ne peut donc, par exemple, que louer un appartement, il n’a pas beaucoup de chances d’obtenir un rendement significatif. Au lieu de cela, il faut veiller à ne pas faire de pertes – car, comme nous l’avons vu plus haut, le bailleur doit faire face à des dépenses : Réparations et impôts.
La situation est légèrement différente pour les propriétaires qui disposent de plus de moyens financiers et donc de plus de biens immobiliers. Les risques tels que les loyers impayés sont répartis entre plusieurs unités de location, mais la charge administrative est plus importante. Les propriétaires d’immeubles collectifs ou de plusieurs biens immobiliers font donc volontiers confiance à des gestionnaires immobiliers externes, qui non seulement apportent leur expertise et leurs conseils, mais prennent également en charge les tâches administratives, soulageant ainsi les propriétaires d’une grande partie de leur travail.
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