Chi affitta un immobile spera di ottenere un reddito aggiuntivo. Tuttavia, la locazione è associata al lavoro amministrativo, che può essere accompagnato da problemi legali. Perché chi assume il ruolo di locatore ha diritti e doveri – nei confronti degli inquilini.
Scopri in questo articolo se il lavoro part-time di “padrone di casa” è conveniente per te e quali sono gli obblighi che devi rispettare se vuoi avere un rapporto sereno con il tuo inquilino.
Gli obblighi del locatore
I pagamenti mensili dell’affitto degli inquilini vengono accreditati sul conto del proprietario. Alcune persone si stanno sfregando le mani per la gioia: il reddito da locazione sembra essere un guadagno facile. Ma attenzione, l’importo, che a prima vista può sembrare elevato, si riduce relativamente in fretta con gli obblighi del locatore. Questo perché spesso una parte considerevole del reddito confluisce nell’immobile stesso prima che il proprietario tragga beneficio dalla locazione. Le rate del mutuo per l’immobile e i costi di manutenzione possono pesare molto sul portafoglio del proprietario.
Inoltre, la locazione comporta anche responsabilità e obblighi che il proprietario si assume automaticamente quando affitta l’immobile.
Troppo spesso le persone sottovalutano l’impegno che comporta la locazione di un immobile. Se vuoi affittare il tuo appartamento a lungo termine, devi essere consapevole di tre punti fondamentali:
- Saper stabilire un affitto ragionevole.
- Conosci i diritti degli inquilini.
- Tieni d’occhio la situazione finanziaria.
Come faccio a stabilire un affitto ragionevole?
Anche stabilire un affitto equo e ragionevole può essere una sfida.
I proprietari che si affacciano per la prima volta al mondo delle locazioni di solito considerano la loro proprietà di qualità particolarmente elevata e si aspettano che gli altri, soprattutto gli inquilini, la considerino allo stesso modo.
Il problema delle autovalutazioni è che spesso si discostano dal valore effettivo dell’affitto. La mancanza di obiettività e di conoscenze necessarie porta a valutazioni poco realistiche. Due parametri possono essere utilizzati per determinare un buon
Determinare l’affitto
.
La posizione di una proprietà è un punto di riferimento importante per stimare il prezzo. In Svizzera non esiste un prezzo di noleggio standardizzato. In termini pratici, questo significa che un immobile a Lenzburg viene valutato in modo diverso da uno situato a Zurigo, nonostante le stesse condizioni. I proprietari e coloro che desiderano diventarlo dovrebbero quindi dare un’occhiata all’indice degli affitti locale.
Oltre all’ubicazione, le attrezzature dell’immobile in modo significativo sul prezzo. Gli appartamenti ristrutturati al meglio possono essere affittati a un prezzo molto più alto rispetto a quelli solidi ma un po’ datati.
Nonostante i due punti di riferimento sopra citati, non è affatto facile per i non addetti ai lavori stabilire un affitto ragionevole. Vale quindi la pena di confrontare immobili simili e i rispettivi prezzi sui portali immobiliari. Se non sei sicuro, dovresti Fissa un appuntamento con un agente immobiliare e chiedi una consulenza. Nella maggior parte dei casi, è utile che il calcolo venga effettuato da un professionista.
Quali sono gli obblighi dei locatori?
La Svizzera è un paese favorevole agli inquilini, con una protezione molto forte. Anche se il locatore è proprietario dell’immobile, non è più il proprietario dell’appartamento affittato. Affittando l’immobile, l’inquilino trasferisce alcuni diritti al locatore, ma in quanto proprietario è responsabile dell’adempimento di alcuni obblighi.
Queste mansioni comprendono:
- Obbligazioni primarie
- Obblighi accessori
Il Il principale obbligo del locatore (Art. 256 par. 1 O) è quello di garantire che l’immobile sia nelle condizioni di idoneità concordate contrattualmente al momento della consegna e di mantenere tali condizioni durante la locazione. Le riparazioni e gli interventi di manutenzione che si rendono necessari durante la locazione devono essere eseguiti in modo professionale e tempestivo. In parole povere, l’obbligo primario può essere suddiviso nei seguenti compiti:
- Obbligo di manutenzione
- Fornitura di riscaldamento
- Obbligo di sicurezza del traffico
Le proprietà specificamente garantite nel contratto devono essere soddisfatte. Il requisito principale per la locazione è che l’appartamento sia vuoto e che siano disponibili gli arredi necessari, come la cucina e i servizi igienici. In cucina, l’equipaggiamento oggi prevede la possibilità di installare un apparecchio di cottura, l’alimentazione e lo scarico dell’acqua, un frigorifero o addirittura una lavastoviglie. Oltre all’obbligo di manutenzione, che comprende anche l’eliminazione di difetti e danni, il proprietario deve anche garantire all’inquilino spazi abitativi riscaldati durante la stagione fredda. I soggiorni devono avere una temperatura compresa tra i 20 e i 22 gradi. Inoltre, l’inquilino ha il diritto di chiedere al proprietario di adempiere a un obbligo di diligenza. Ciò significa che i dintorni dell’immobile devono essere adatti all’uso dell’appartamento. Nella tromba delle scale non deve mancare la ringhiera e in inverno l’accesso o il vialetto della casa devono essere assicurati.
Il obblighi secondari comprendono anche diversi obblighi individuali, che possono essere suddivisi nei seguenti quattro punti:
- Obbligo di fornire informazioni (
Art. 256a OR
) - Obbligo di revisione (
Art. 267a OR
) - Obbligo di informazione
- Obbligo di sostenere oneri e spese (
Art. 256b OR
)
L’obbligo obbligo di fornire informazioni copre il diritto dell’inquilino di conoscere l’affitto che l’inquilino precedente ha dovuto pagare. Se l’inquilino richiede un’ispezione da parte del proprietario, quest’ultimo è obbligato a presentare l’affitto precedente e il protocollo di restituzione, se tale protocollo è stato registrato, per l’ispezione.
Inoltre, il locatore ha l’obbligo di ispezionare la proprietà affittata, cioè l’appartamento, al suo ritorno e di segnalare all’inquilino eventuali danni. Il L’obbligo di ispezione non è prescritto dalla legge; piuttosto, questo obbligo serve al locatore se non vuole perdere il diritto di reclamare per i difetti.
Su richiesta dell’inquilino, il locatore deve adempiere all’obbligo di dovere di fornire informazioni e consentire l’accesso alle ricevute relative ai costi di gestione e alle spese pubbliche.
Infine, il proprietario ha l’obbligo di l’obbligo di sostenere gli oneri e le spese. Ciò significa che il locatore deve farsi carico degli oneri e dei costi pubblici associati all’immobile, come le imposte sulla proprietà, i premi di assicurazione dell’edificio, le spese di allacciamento, ecc. Tuttavia, possono esserci delle eccezioni a questa regola, in particolare se il proprietario e l’inquilino hanno raggiunto un accordo contrattuale in merito.
Quali altri compiti comporta essere un locatore?
La consegna o l’accettazione di un appartamento sono attività che di solito non devono essere svolte frequentemente in un breve periodo di tempo. È importante conoscere gli obblighi del locatore e i rispettivi diritti dell’inquilino. Questo perché l’inosservanza di tali regole porta a controversie che in alcuni casi finiscono davanti all’autorità arbitrale e in altri casi vengono portate in tribunale. Per questo motivo ti consigliamo vivamente di familiarizzare con le nozioni legali di base o di cercare un partner competente che possa consigliarti.
Mantenere una panoramica finanziaria: Cosa può fare il proprietario con il reddito da locazione?
Oltre ai compiti e alle mansioni amministrative e legali, ci sono anche le finanze. Le spese e le entrate devono essere calcolate attentamente dal proprietario. È consigliabile proteggersi con un cuscinetto finanziario contro rischi come lo sfitto o la perdita dell’affitto, ma anche tenere d’occhio gli investimenti più importanti.
Il grafico qui sopra illustra la percentuale media dei costi che un proprietario deve coprire con l’affitto. La quota maggiore è rappresentata dagli interessi sul mutuo che il proprietario ha contratto con banche o assicurazioni per finanziare l’acquisto dell’immobile. Una volta detratto questo importo dall’affitto, i costi di gestione e manutenzione rappresentano la seconda voce in ordine di importanza. Questi costi includono tutti i costi di rinnovo e di riparazione, nonché le spese e gli oneri, come le tasse o l’assicurazione. Infine, l’affitto ricevuto viene utilizzato per pagare gli interessi sul capitale investito dal proprietario nella costruzione o nell’acquisto dell’edificio. Il rendimento del capitale corrisponde quindi al reddito che il locatore ottiene dalla locazione.
Attenzione: è ovviamente possibile risparmiare sulla manutenzione o fissare un affitto così alto da generare un rendimento netto più elevato. Tuttavia, il rendimento netto non dovrebbe essere troppo alto. Se il proprietario guadagna troppo, si parla di affitto abusivo.
In Svizzera, i tribunali autorizzano i proprietari ad applicare interessi sul patrimonio investito a un tasso superiore dello 0,5% rispetto al tasso di interesse di riferimento.
L’attività di noleggio come attività secondaria è utile?
Le ragioni per cui si affitta un appartamento privatamente sono solitamente due. L’immobile può servire come investimento o essere utilizzato dal proprietario in futuro. In quest’ultimo caso, il reddito da locazione viene solitamente utilizzato per rimborsare il prestito.
Se l’obiettivo della locazione è quello di generare una rendita, le possibilità di successo con i singoli appartamenti non sono così buone. I seguenti motivi si oppongono al successo dell’investimento:
- Con un solo appartamento, il rischio di perdere l’affitto è relativamente alto.
- La mancanza di conoscenze specialistiche porta a valutare male i rischi del mercato immobiliare e il potenziale di aumento degli affitti.
- I proprietari privati investono principalmente vicino a casa, ma perdono l’opportunità di investire in un luogo redditizio.
Gli investitori che hanno a disposizione solo piccole somme e possono quindi affittare solo un appartamento, ad esempio, hanno poche possibilità di ottenere un rendimento significativo. Al contrario, bisogna fare attenzione a non subire perdite perché, come descritto in precedenza, il locatore deve sostenere delle spese: Riparazioni e tasse da pagare.
La situazione è un po’ diversa per i proprietari che dispongono di maggiori risorse finanziarie e quindi di più immobili. I rischi come la perdita dell’affitto vengono distribuiti su più unità abitative, anche se questo comporta un maggiore impegno amministrativo. I proprietari di condomini o di proprietà multiple sono quindi felici di affidarsi a gestori esterni che non solo forniscono consulenza e competenze tecniche, ma si occupano anche delle attività amministrative, sollevando così i proprietari da una grande mole di lavoro.
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