Frais de location – Vous envisagez de louer votre logement ? Dans ce cas, commencez par déterminer si ce projet en vaut la peine. En effet, une location génère non seulement des revenus, mais aussi des frais de location.
Dans cet article, vous en apprendrez plus sur les revenus, mais aussi les dépenses sous forme de frais de location, que vous avez avec un appartement. Il traite également des règles applicables en cas de droit d’habitation existant et de l’imposition correcte des revenus locatifs en Suisse.
La location est-elle rentable ?
Le site
louer un appartement
peut être une source de revenus importante dans de nombreux cas. Mais dans d’autres cas, il est difficile de générer des revenus. Il est donc d’autant plus important pour vous, en tant que bailleur, de calculer très tôt si le projet en vaut la peine.
Pour calculer le rendement d’un bien immobilier locatif, il s’agit de comparer les revenus – c’est-à-dire le loyer – et les dépenses – c’est-à-dire les frais liés à la location d’un logement. N’oubliez pas non plus que les frais d’assurance qui pourraient survenir à l’avenir ne sont pas pris en compte.
des rénovations
ou des logements vacants peuvent réduire le rendement.
En outre, vous devez analyser en détail la valeur du bien immobilier et de son environnement. Vous saurez ainsi s’il sera possible de revendre le bien plus tard. L’état général du bien immobilier et l’équipement existant jouent également un rôle important.
La règle générale est la suivante : La location d’un logement doit couvrir les frais courants et les provisions et générer un revenu aussi élevé que possible. Lors de l’achat d’un bien immobilier, la méthode de la valeur de rendement aide à déterminer le revenu escompté.
Ne louez pas un appartement si vous comptez le vendre prochainement.
vendre
souhaitent. En effet, les logements loués ont tendance à se vendre moins bien. Cela s’explique par le fait que les acheteurs doivent d’abord reprendre les locataires et ne peuvent pas facilement les occuper eux-mêmes.
Bien que les bailleurs n’aient généralement aucun problème à faire valoir leurs droits à la garantie de ressources, ils doivent néanmoins respecter les délais de préavis légaux.
Le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire avec un préavis de trois mois avant la prochaine échéance locale. Si le locataire demande une prolongation de la location (prolongation), celui-ci doit fournir des raisons valables au propriétaire.
La résiliation du bail des locataires est souvent compliquée et longue en raison de la forte législation sur les loyers en Suisse.
Avant de louer, demandez-vous également si vous avez suffisamment de temps à consacrer à votre rôle de propriétaire. La recherche de locataires, en particulier, peut prendre beaucoup de temps. Avec un agent immobilier professionnel, vous êtes bien conseillé et vous gagnez beaucoup de temps.
Chez Properti, vous trouverez des agents immobiliers sympathiques et expérimentés dans votre région.
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Revenus de l’entreprise : Combien de loyer puis-je prendre ?
Pour calculer vos recettes et vos dépenses de location, vous devez d’abord déterminer le loyer que vous pouvez et devez appliquer. En tant que propriétaire, il est dans votre intérêt de payer le loyer le plus élevé possible. Attention : Mais tous les loyers ne sont pas autorisés. En Suisse, les locataires sont, selon Article 253b du Code des obligations protégés contre les loyers abusifs et les loyers usuraires. Les tribunaux suisses accordent aux propriétaires que le rendement de la location peut être supérieur de 0,5 % au taux de référence.
Pour fixer le prix du loyer, référez-vous aux loyers habituels dans la région et le quartier. Le moyen le plus simple de le faire est de prendre en compte des logements comparables dans la même ville ou même dans le même quartier. Comparez les caractéristiques, l’équipement et l’emplacement avec votre bien et limitez ainsi le loyer possible.
Les contrats-cadres des associations de bailleurs et de locataires, dans lesquels vous trouverez des prix indicatifs pour les loyers dans chaque région, sont également utiles. Tenez compte du fait qu’il s’agit du loyer net. Celle-ci est encore complétée par la le montant des charges influence, ce qui donne le loyer brut.
Les dépenses : A combien s’élèvent les frais de location ?
Vous devez ensuite déduire du loyer brut obtenu vos dépenses résultant des frais engagés pour la location de l’appartement. Important : en tant que propriétaire, vous n’êtes pas autorisé à facturer toutes les charges liées à la location en tant que charges locatives. Vous devez payer vous-même les impôts, les intérêts hypothécaires, les réparations et les primes d’assurance, mais vous bénéficiez en contrepartie d’avantages fiscaux – vous trouverez plus d’informations à ce sujet ci-dessous.
En tant que propriétaire, vous devez toujours prendre en compte les éléments de coûts suivants lorsque vous vous demandez si la location est rentable :
- les frais d’entretien tels que les réparations
- Impôts
- Taux d’intérêt hypothécaires
- Primes d’assurance
- Frais communautaires
- Rénovations futures
- Pertes éventuelles dues à la vacance
Les frais mensuels sont particulièrement élevés dans les
Copropriétés
les avances trimestrielles ou annuelles, également connues sous le nom de frais communs (ou Hausgeld en Allemagne). Tous les propriétaires mettent de l’argent de côté pour les rénovations dans le « fonds de rénovation » et financent ainsi ensemble le fonctionnement et la rénovation des parties communes de l’immeuble comme la cage d’escalier, l’ascenseur ou la buanderie.
Parmi les frais communs, vous ne pouvez transférer à vos locataires, dans le cadre des charges, que les éléments de coûts qui se rapportent explicitement au logement loué concerné. La partie restante des frais est à votre charge. Par conséquent, avant d’acheter un bien immobilier, informez-vous sur le montant de l’argent de la communauté et sur la fréquence à laquelle il doit être versé.
Comment déclarer les revenus locatifs ?
La différence entre les revenus et les dépenses détermine le rendement que vous pouvez obtenir en louant votre bien. Notez toutefois que vous devez encore payer des impôts sur les revenus locatifs. Parallèlement, certains frais liés à la location d’un logement peuvent être déduits des impôts, ce qui vous permet de facto de réduire vos impôts.
Le calcul de vos recettes et dépenses en tant que bailleur doit donc inclure une estimation des impôts qui seront probablement dus. Pour cela, vous devez savoir que tous les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suisse.
Exception : si vous louez une chambre ou un appartement
sous-louer
Si vous êtes locataire, vous ne percevez pas de revenus, mais vous devez payer moins de loyer. Par conséquent, les locataires n’ont pas besoin de déclarer les paiements reçus du sous-locataire dans leur déclaration d’impôts.
En tant que bailleur, vous avez l’avantage de pouvoir déduire certaines dépenses de vos impôts. Vous pouvez déduire les éléments suivants de vos impôts :
- les dépenses liées à la location, telles que les frais de publicité
- Dépenses de gestion immobilière
- Coûts des rénovations visant à maintenir la valeur
- Frais d’entretien comme l’argent de la communauté
- Taux d’intérêt hypothécaires
- Dépenses de primes d’assurance
Dans votre déclaration d’impôts annuelle, vous pouvez indiquer les frais que vous avez engagés pour louer un logement. Pour cela, conservez toujours tous les justificatifs de paiement. Comme alternative aux frais réels, vous pouvez également utiliser une déduction forfaitaire qui, dans la plupart des cantons suisses, est de 20% du revenu locatif brut. Pour plus de détails sur les règles de votre canton, consultez le guide de la déclaration fiscale.
Notez qu’en tant que bailleur, vous devez payer d’autres impôts annuels en plus de l’impôt sur le revenu. Il s’agit notamment (selon les cantons) de l’impôt foncier. En outre, des impôts sur la fortune sont dus sur la valeur du bien immobilier.
Qu’en est-il de l’existence d’un droit d’habitation ?
Si vous avez un droit d’habitation, il existe des règles spéciales concernant les frais de location. Vous trouverez la base juridique du droit d’habitation dans Articles 776 et suivants du Code civil (CC) ainsi que dans les règles relatives à l’usufruit des biens immobiliers aux articles 745 et suivants du CC. Il y est notamment stipulé qu’un droit d’habitation n’est valable que s’il a fait l’objet d’un acte authentique et qu’il est inscrit au registre foncier.
Il existe différents types de droits d’habitation. La combinaison la plus courante est celle d’un droit d’habitation exclusif avec un droit de copropriété. Dans ce cas, les ayants droit peuvent occuper certains locaux de manière exclusive, c’est-à-dire seuls, et ont en outre le droit d’utiliser des installations communes telles que le jardin ou le parking.
En tant que propriétaire d’un bien immobilier avec droit d’habitation, veillez à ce que tous les détails de la réglementation soient consignés dans le contrat. La question de savoir qui paie quoi, en particulier, devrait y être réglée. Selon l’article 778 du Code civil, dans le cas d’un droit d’habitation exclusif, les ayants droit prennent en charge l’entretien. Lorsqu’un droit de co-utilisation s’applique, le propriétaire doit prendre en charge les frais d’entretien. Toutefois, si vous avez un droit d’habitation, vous pouvez également calculer d’autres dispositions dans le contrat.
Les charges telles que l’électricité, l’eau et le chauffage doivent être facturées sur la base de la consommation dans les immeubles avec droit d’habitation. Si cela n’est pas possible, vous pouvez travailler avec des chiffres moyens ou indicatifs. Vous devez facturer séparément les prestations en nature si elles font partie du contrat.
Les coûts des dommages ou des améliorations sont normalement pris en charge par les usufruitiers dans le cas de biens immobiliers avec droit d’habitation. Toutefois, cela ne s’applique que si le dommage est survenu par sa faute. Dans le cas contraire, les résidents et les locataires sont en droit d’attendre de vous, en tant que propriétaire, que vous entreteniez le bien immobilier et que vous effectuiez et payiez les réparations nécessaires.
Vous pouvez résilier le droit d’habitation moyennant une indemnité et l’accord de l’usufruitier. Dans certains cas, cela vaut la peine, par exemple pour louer le bien à la place. Dans ce cas, vous devez également ajouter l’indemnité au coût de la location.
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