Costi di locazione Stai pensando di affittare il tuo appartamento? Allora devi innanzitutto stabilire se questo progetto vale la pena. Questo perché la locazione non genera solo reddito, ma anche costi di affitto.
In questo articolo scoprirai le entrate, ma anche le spese, sotto forma di costi di affitto, che hai con un appartamento. Si occupa inoltre delle norme relative al diritto di residenza esistente e della corretta tassazione dei redditi da locazione in Svizzera.
Vale la pena lasciarlo fare?
La
affitto di un appartamento
in molti casi può essere un’importante fonte di reddito. In altri casi, invece, è difficile generare un reddito. Per questo motivo è ancora più importante che tu, in qualità di locatore, calcoli fin da subito se il progetto vale la pena.
Per calcolare il rendimento di una proprietà in affitto, è necessario confrontare le entrate – cioè l’affitto – e le spese – cioè i costi di affitto di un appartamento. Tieni inoltre presente che eventuali costi costosi che potrebbero sorgere in futuro
ristrutturazioni
o appartamenti sfitti possono ridurre il rendimento.
Dovresti anche analizzare attentamente il valore dell’immobile e dei suoi dintorni. Questo ti aiuterà a capire se sarà possibile rivendere l’immobile in un secondo momento. Anche le condizioni generali dell’immobile e gli infissi esistenti giocano un ruolo importante.
Si applica la seguente regola empirica: L’affitto dell’appartamento deve coprire i costi di gestione e le provviste, oltre a generare il maggior reddito possibile. Quando si acquista un immobile, l’approccio della capitalizzazione del reddito aiuta a determinare il reddito previsto.
Evita di affittare un appartamento se hai intenzione di venderlo presto.
venderlo
vorrebbe. Questo perché gli appartamenti in affitto tendono a vendersi meno bene. Questo perché gli acquirenti devono prima subentrare agli inquilini e non possono semplicemente occuparli da soli.
Anche se in genere i proprietari non hanno problemi a far valere il loro diritto all’affitto, anche in questo caso è necessario rispettare i termini di preavviso previsti dalla legge.
Il nuovo proprietario può dare all’inquilino un preavviso di tre mesi per la disdetta alla data successiva consueta. Se l’inquilino richiede un
Proroga del contratto di locazione
(proroga), l’inquilino deve fornire al locatore un motivo valido.
La risoluzione del contratto di locazione di un inquilino è spesso complicata e richiede molto tempo a causa della forte legislazione svizzera in materia di locazione.
Prima di affittare, valuta anche se hai abbastanza tempo da dedicare al ruolo di locatore. In particolare, trovare un inquilino può richiedere molto tempo. Con un’agenzia immobiliare professionale sei ben consigliato e risparmi molto tempo.
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Reddito: Quanto posso prendere di affitto?
Per il tuo rendiconto delle entrate e delle uscite relative agli affitti, devi innanzitutto considerare quale sia l’affitto che puoi e che puoi richiedere. In qualità di proprietario, è nel tuo interesse pagare l’affitto più alto possibile. Attenzione: non tutti gli affitti sono consentiti. In Svizzera, secondo Articolo 253b del Codice delle Obbligazioni svizzero protetto dagli affitti abusivi e dai canoni di locazione usurari. I tribunali svizzeri consentono ai locatori di ottenere un rendimento locativo dello 0,5% superiore al tasso di interesse di riferimento.
Per stabilire l’affitto, usa come guida l’affitto standard locale e di quartiere. Il modo più semplice per farlo è quello di esaminare appartamenti comparabili nella stessa città o addirittura nello stesso quartiere. Confronta le caratteristiche, le dotazioni e la posizione con la tua proprietà e restringi il campo dei possibili affitti.
È utile anche consultare gli accordi quadro delle associazioni di proprietari e inquilini, dove si possono trovare i prezzi indicativi degli affitti nelle rispettive regioni. Si prega di notare che questo è l’affitto netto. A questo si aggiunge il
l’importo dei costi accessori
che dà luogo all’affitto lordo.
Spese: Quanto sono alti i costi di locazione?
Dovrai quindi detrarre le spese derivanti dai costi di affitto dell’appartamento dall’affitto lordo ottenuto. Importante: in qualità di locatore, non puoi addebitare tutti i costi accessori della locazione come costi accessori. Dovrai pagare tu stesso le tasse, gli interessi ipotecari, le riparazioni e i premi assicurativi, ma in cambio riceverai dei vantaggi fiscali – leggi di seguito.
In qualità di locatore, devi sempre tenere conto dei seguenti costi quando valuti se conviene affittare:
- Costi di manutenzione come le riparazioni
- Tasse
- Interessi ipotecari
- Premi assicurativi
- Costi comunitari
- Ristrutturazioni future
- Possibili perdite dovute a posti vacanti
Una voce di costo mensile particolarmente elevata nelle
associazioni condominiali
gli anticipi trimestrali o annuali, noti anche come costi comunitari (o Hausgeld in Germania). Tutti i proprietari accantonano congiuntamente il denaro per i lavori di ristrutturazione nel cosiddetto fondo di ristrutturazione e quindi finanziano congiuntamente la gestione e la ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio come le scale, l’ascensore o la lavanderia.
Tra i costi comuni, puoi trasferire ai tuoi inquilini solo quelle voci di costo che si riferiscono esplicitamente al rispettivo appartamento affittato come parte delle spese di servizio. Dovrai sostenere tu stesso la parte restante dei costi. Per questo motivo, prima di acquistare un immobile, dovresti informarti sull’importo della tassa comunitaria e sulla frequenza con cui deve essere pagata.
Come si pagano le tasse sui redditi da locazione?
La differenza tra le entrate e le uscite è il rendimento che puoi ottenere quando affitti. Tieni presente, tuttavia, che dovrai comunque pagare le tasse sui redditi da locazione. Allo stesso tempo, ci sono alcuni costi associati all’affitto di un appartamento che puoi dedurre dal tuo conto fiscale e quindi risparmiare sulle tasse.
Il tuo conto economico come locatore include quindi anche una stima delle imposte che probabilmente dovrai sostenere. Devi sapere che tutti i redditi da locazione sono soggetti all’imposta sul reddito svizzera.
Eccezione: se subaffitti una stanza o un appartamento
subaffitto
non percepisci alcun reddito, ma devi solo pagare un affitto inferiore. Non è quindi necessario che gli inquilini dichiarino i pagamenti ricevuti dal subaffittuario nella loro dichiarazione dei redditi.
In qualità di locatore, hai il vantaggio di poter richiedere il rimborso di alcune spese ai fini fiscali. Puoi detrarre le seguenti voci dal tuo conto fiscale:
- Spese legate alla locazione, come ad esempio i costi della pubblicità
- Spese di gestione della proprietà
- Costi per ristrutturazioni che preservano il valore
- Costi di manutenzione come i fondi comunitari
- Interessi ipotecari
- Spese per premi assicurativi
Nella dichiarazione dei redditi annuale puoi dichiarare le spese sostenute per l’affitto di un appartamento. Conserva sempre tutte le ricevute di pagamento. In alternativa ai costi effettivi, puoi anche utilizzare una deduzione forfettaria, che nella maggior parte dei cantoni svizzeri è pari al 20% del reddito lordo da locazione. I dettagli sulle norme vigenti nel tuo cantone sono riportati nella guida alla dichiarazione dei redditi.
Tieni presente che come locatore dovrai pagare altre tasse annuali oltre all’imposta sul reddito. Questo include (a seconda del cantone) l’imposta sulla proprietà. Inoltre, l’imposta sulla proprietà è dovuta sul valore dell’immobile.
Cosa si applica se esiste un diritto di soggiorno?
Se hai un diritto di soggiorno, ci sono alcune regole speciali per quanto riguarda i costi di locazione. La base giuridica del diritto di soggiorno si trova in Articolo 776 e seguenti del Codice civile svizzero (ZGB) e nelle disposizioni sull’usufrutto di beni immobili di cui all’articolo 745 e seguenti del Codice Civile svizzero. Tra le altre cose, stabilisce che un diritto di residenza è valido solo se viene autenticato pubblicamente e registrato nel registro fondiario.
Esistono diversi tipi di diritto di soggiorno. La combinazione più comune è un diritto di residenza esclusivo con un diritto di uso congiunto. In questo caso, gli aventi diritto possono occupare alcune stanze in modo esclusivo, cioè da soli, e hanno anche il diritto di utilizzare le strutture comuni come il giardino o il parcheggio.
In qualità di proprietario di un immobile con diritto di abitazione, assicurati che tutti i dettagli dell’accordo siano riportati nel contratto. In particolare, la questione di chi paga per cosa dovrebbe essere regolamentata. Secondo l’articolo 778 del Codice Civile svizzero, in caso di diritto di residenza esclusivo, i beneficiari sono responsabili degli alimenti. Se si applica un diritto di uso condiviso, il proprietario deve sostenere i costi di manutenzione. Tuttavia, è possibile calcolare altre disposizioni nel contratto per il diritto di soggiorno.
Le spese di servizio, come quelle per l’elettricità, l’acqua e il riscaldamento, devono essere fatturate in base al consumo per le proprietà con diritto di residenza. Se questo non è possibile, puoi lavorare con cifre medie o valori guida. Dovrai liquidare i costi dei beni in natura separatamente se fanno parte del contratto.
I costi per i danni o le migliorie sono normalmente a carico degli usufruttuari nel caso di proprietà con diritto di abitazione. Tuttavia, questo vale solo se il danno si è verificato per colpa loro. In caso contrario, sia i residenti che gli inquilini hanno il diritto di aspettarsi che tu, in qualità di proprietario, provveda alla manutenzione dell’immobile e che effettui e paghi le riparazioni necessarie.
Puoi porre fine al diritto di abitazione in cambio di un risarcimento e con il consenso dell’usufruttuario. In alcuni casi è utile, ad esempio per affittare l’immobile. In questo caso, dovrai aggiungere il risarcimento ai costi di noleggio.
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