In considerazione del continuo slancio economico, il tasso d’interesse di riferimento è stato nuovamente aumentato oggi dello 0,25%, portandolo all’1,75% – con validità dal 4 dicembre 2023. Il nuovo aumento ha implicazioni potenzialmente di vasta portata per il mercato immobiliare, portando potenziali cambiamenti nei costi di affitto per tutte le parti e sollevando questioni importanti sia per i proprietari che per gli inquilini. Per saperne di più sulle sfide e le opportunità che ci attendono.
Fonte: Ufficio Federale di Statistica, Zürcher Kantonalbank
Aumento dell’affitto, cosa devono considerare i locatori
La variazione del tasso di interesse di riferimento può servire da stimolo per ripensare e adeguare i piani finanziari e aziendali a lungo termine, al fine di creare una solida base per il futuro.
- Ottenere una visione d’insieme: Quando si esaminano i tassi di interesse, è consigliabile analizzare contemporaneamente i livelli di costo, i costi operativi e quelli energetici. In considerazione dell’inflazione, questi dovrebbero essere analizzati ulteriormente e possono essere adeguati parallelamente a un eventuale adeguamento del canone di locazione. Ad esempio, potrebbe essere necessario adeguare i contributi in acconto o, in alternativa, introdurre una tassa di servizio forfettaria basata sugli acconti.
- Possibili adeguamenti dell’affitto: I locatori sono spesso interessati a una soluzione equilibrata. Per l’adeguamento del canone di locazione devono essere rispettate le condizioni quadro legali. Allo stesso tempo, gli aspetti sociali stanno diventando sempre più importanti per una valutazione complessiva. In molti casi, i proprietari privati sono più interessati a mantenere un rapporto positivo con i loro inquilini che a puntare a un reddito più alto, sempre che ciò sia finanziariamente fattibile.
- Stabilità a lungo termine: il recente aumento dei costi di finanziamento e l’incremento dei prezzi potrebbero aver portato a un deficit. Aumentando gli affitti, i proprietari di casa possono creare una stabilità a lungo termine che consente loro di pianificare e realizzare interventi di manutenzione e ammodernamento.
- Gestione professionale: l’attuazione di un aumento dell’affitto è soggetta a chiari criteri legali. Ciò include una comunicazione trasparente delle ragioni, l’uso di moduli ufficialmente autorizzati e il rispetto di scadenze adeguate. Nella maggior parte dei casi sono escluse le cancellazioni nel mese di dicembre, il che significa che un aumento non sarebbe possibile fino al 31 gennaio o al 1° febbraio 2024. Le rettifiche presentate in modo errato possono portare a divieti di cancellazione fino a due anni. Gli inquilini hanno il diritto di contestare gli aumenti ingiustificati e quindi di tutelare i propri diritti.
Adeguamento degli affitti: Rendimento e aspetti sociali
Sebbene sia i proprietari privati che gli attori istituzionali abbiano l’autorità di attuare aumenti degli affitti, questi due principali protagonisti non sempre perseguono approcci identici. Nel caso dei privati, l’attenzione è spesso rivolta – a seconda delle dimensioni dell’immobile – a un rapporto armonioso con gli inquilini, a cui viene subordinato un profitto maggiore. Aspetti come il potenziale di conflitto, gli ostacoli burocratici e la volontà degli inquilini di essere accomodanti in caso di problemi futuri tendono a incoraggiare i privati a non adeguare gli affitti. Al contrario, i fondi pensione, i fondi di investimento e le aziende hanno la responsabilità di generare rendimenti, il che significa che devono insistere sull’adeguamento degli affitti.
Per gli inquilini: Preparazione ai possibili cambiamenti
Con l’aumento del tasso di interesse di riferimento all’1,50% nel giugno 2023, alcuni affittuari hanno ricevuto una corrispondente modifica dell’affitto. Ciò è dovuto all’inflazione, ai costi generalmente più elevati e all’aumento del tasso di interesse di riferimento. Se ciò è già avvenuto, nell’aprile 2024 potrebbe verificarsi un ulteriore aumento del canone di locazione netto a causa del nuovo aumento dei tassi di interesse, a condizione che i proprietari (debbano) usufruirne.
Gli inquilini dovrebbero tenere d’occhio l’aumento dei tassi d’interesse e pianificare la propria situazione finanziaria di conseguenza. È opportuno verificare attentamente l’aumento, poiché non tutti gli aumenti di affitto sono consentiti. È importante sapere che esistono meccanismi di protezione legale che regolano gli aumenti degli affitti e garantiscono che gli inquilini siano protetti da costi ingiustificati.
Per i proprietari: Tempi per l’adeguamento dell’affitto
L’adeguamento del canone di locazione richiede un’attenta pianificazione e il rispetto dei requisiti di legge. I locatori possono aumentare l’affitto solo se rispettano i termini di preavviso previsti dalla legge, che in genere sono di tre mesi, tenendo conto delle differenze regionali e contrattuali. Per informazioni complete sulle date di cancellazione abituali nelle varie regioni della Svizzera, si consiglia di consultare gli esperti locali. Inoltre, è necessario rispettare un periodo di riflessione di dieci giorni per l’annuncio della modifica dell’affitto. Ciò significa che la notifica di un adeguamento dell’affitto deve pervenire all’inquilino almeno dieci giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso. Se i locatori non rispettano la prima data possibile per la cancellazione, l’opportunità di un adeguamento dell’affitto viene di conseguenza ritardata di un mese.
Anche se l’affitto è già stato aumentato quest’anno, non si può escludere un ulteriore aumento.
Previsioni e sviluppi futuri
Secondo gli economisti, l’andamento dei tassi d’interesse di riferimento, che influenzano l’inflazione, i mutui e il tasso d’interesse di riferimento, sembra aver raggiunto il picco, per cui un ulteriore aumento del tasso d’interesse di riferimento sembra piuttosto improbabile. Si presume che ora seguirà una fase di diversi anni senza significativi aggiustamenti in entrambe le direzioni. Tuttavia, un ulteriore aumento del tasso di riferimento al 2,0% dipende attualmente anche dall’andamento a medio termine dei tassi di interesse ipotecari.
Questa valutazione suggerisce che l’anno prossimo ci si può aspettare una riduzione dei tassi di riferimento, che a sua volta dovrebbe portare a un leggero calo dei tassi di interesse. Un recente studio di Raiffeisen Economic Research suggerisce che i proprietari saranno probabilmente in grado di far passare senza problemi i futuri aumenti degli affitti. Il mercato degli alloggi in affitto è sempre più ristretto, con bassi tassi di posti vacanti, il che limita le opportunità per gli inquilini di trasferirsi in appartamenti più economici e allo stesso tempo favorisce l’applicazione di affitti più alti.
Oltre a questi sviluppi, i locatari devono aspettarsi anche un aumento dei costi accessori. Questi costi, che vengono addebitati indipendentemente dall’affitto, possono gravare ulteriormente sul bilancio dell’abitazione. I costi del gasolio per il riscaldamento, dell’elettricità e del gas in particolare sono aumentati e vengono scaricati dai proprietari sugli inquilini. Questo aspetto dovrebbe essere preso in considerazione nella pianificazione finanziaria.
Fonte: Raiffeisen Svizzera
Conclusione
Gli adeguamenti degli affitti sono dovuti alla crescente carenza di alloggi. I locatori, sia privati che istituzionali, si trovano ora a dover gestire le sfide e le opportunità associate in egual misura. L’ulteriore aumento del tasso di interesse di riferimento dallo 0,25% all’1,75% ha effetti di vasta portata sul mercato immobiliare e sui costi di locazione. I proprietari devono ripensare ai loro piani a lungo termine, mentre gli inquilini devono prepararsi a eventuali adeguamenti. I tassi di interesse continuano a salire e la questione dell’equilibrio tra aumento degli affitti e aspetti sociali diventa sempre più rilevante. Ciò avviene in un contesto di persistente carenza di alloggi. Un momento impegnativo per tutte le persone coinvolte.
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