L’augmentation probable du taux d’intérêt de référence, qui est important pour le calcul des loyers courants, peut avoir des conséquences importantes pour les propriétaires immobiliers, les bailleurs, les gérances et les locataires.
Une augmentation entraînera une hausse des loyers et donc une augmentation de la charge pour les locataires. D’autre part, cela permettra aux bailleurs d’utiliser leur droit à l’augmentation des loyers comme mesure contre la hausse des coûts ou la baisse des rendements. L’administration doit elle aussi s’adapter à ces changements et se familiariser avec les nouvelles réglementations. Qu’est-ce que cela signifie pour les différents acteurs ?
Taux d’intérêt de référence hypothécaire
Source : OFL Office fédéral du logement
Le taux hypothécaire de référence est le taux d’intérêt trimestriel de tous les prêts immobiliers en cours dans le pays. Il reflète les frais d’intérêt que les bailleurs paient pour leurs crédits hypothécaires. Si le taux de référence augmente, la loi autorise une hausse des loyers jusqu’à 3 %. En outre, les propriétaires peuvent faire valoir jusqu’à 40 % de l’inflation, ce qui peut entraîner une nouvelle augmentation des loyers.
Augmentations attendues du taux d’intérêt de référence – Prévisions (en %), Suisse
Propriétaires et bailleurs de biens immobiliers
La situation tendue du marché, avec l’augmentation des coûts de financement, des charges, de l’inflation ou des rénovations à venir pour respecter le bilan énergétique, pèse sur les budgets des bailleurs. En cas de première hausse du taux de référence, les bailleurs ont la possibilité d’augmenter les loyers si les contrats de location actuels sont basés sur un taux de référence de 1,25 %.
C’est le cas si les locataires ont conclu le contrat de location récemment ou s’ils ont demandé une baisse de loyer après la dernière étape du taux de référence.
Cependant, selon une analyse des données de l’indice des loyers de l’Office fédéral de la statistique entre 2016 et 2022, de nombreux locataires n’ont pas fait usage de ce droit. En moyenne, moins d’un tiers de tous les contrats de location ont été adaptés à la baisse dans toute la Suisse entre deux baisses du taux d’intérêt de référence.
En période de forte vacance, de nombreux bailleurs ont renoncé à des augmentations. Cependant, la situation du logement locatif s’est aggravée en raison de la situation du marché, de l’augmentation des coûts, de la baisse des taux d’inoccupation et de la hausse des loyers proposés, ce qui a poussé de nombreux propriétaires à augmenter les loyers afin de compenser les coûts et d’augmenter la rentabilité de leurs investissements.
Locataire:inn de biens immobiliers résidentiels
La question de savoir si les locataires seront touchés par une éventuelle augmentation du taux de référence dépend de différents facteurs, tels que la fréquence des adaptations de loyer passées, les demandes de baisse de loyer, la fréquence des déménagements et le comportement des bailleurs. De nombreux bailleurs renoncent souvent à une augmentation par bonne volonté et pour le bien commun.
Selon les estimations de la Banque cantonale de Zurich, le taux d’intérêt de référence actuel de 1,25 pour cent ne s’applique qu’à environ la moitié de tous les logements locatifs. Malgré cela, le taux d’intérêt de référence hypothécaire pourrait continuer à augmenter dans les années à venir, ce qui renchérirait le coût des crédits hypothécaires et pourrait également avoir des répercussions sur les loyers. Le taux d’intérêt moyen de toutes les hypothèques en cours réagit avec un certain retard à l’évolution du marché des taux.
Conclusion
La situation tendue sur le marché persiste. L’incertitude des locataires due à la hausse potentielle des loyers est omniprésente. Les administrations devraient être bien préparées à cette augmentation potentielle. En période de pénurie de logements, lorsque les taux d’intérêt de référence augmentent, les bailleurs peuvent compenser, du moins en partie, les coûts plus élevés de leurs biens immobiliers par des augmentations de loyer, atténuant ainsi la perte de valeur et stabilisant à leur tour le marché. La période reste passionnante.
Sources : Office fédéral du logement OFL, Banque cantonale de Zurich.
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