Investissements de préservation et d’augmentation de la valeur : Comment économiser des impôts

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Une rénovation peut non seulement préserver la valeur de votre bien immobilier, mais aussi l’augmenter. Pour être bien conseillé, il faut savoir faire la différence entre un investissement de préservation et un investissement d’augmentation de la valeur. En effet, en ce qui concerne les économies d’impôts, il convient de faire une distinction entre les deux types d’investissement. Dans cet article, vous apprendrez comment les deux investissements se distinguent l’un de l’autre, quelles sont les exceptions et comment vous pouvez économiser des impôts en rénovant ou en investissant.


Qu’il s’agisse d’un logement en propriété ou d’un bien immobilier en location, des travaux d’amélioration doivent être effectués sur le bien au bout d’un certain temps. En Suisse, l’âge moyen des maisons et des complexes résidentiels est de 45 ans, une partie non négligeable datant même d’avant la Seconde Guerre mondiale. Selon les données de RaiffeisenCasa, environ 1,5 million de maisons ne sont pas ou mal isolées et nécessitent donc une rénovation énergétique.

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Que sont les investissements à valeur ajoutée ?


Selon le livre des impôts zurichois, les dépenses qui augmentent la valeur d’un bien immobilier peuvent être définies comme celles qui le mettent en meilleur état, augmentent la valeur d’usage de l’immeuble, réduisent les frais d’exploitation récurrents et entraînent ainsi une amélioration de la valeur de l’immeuble ou du terrain. En règle générale, les investissements à valeur ajoutée peuvent être résumés comme suit : En règle générale, est considéré comme un investissement à valeur ajoutée ce qui est « nouveau » ou « supplémentaire ». Si l’on procède par exemple à l’ajout d’un jardin d’hiver ou d’une cheminée ainsi qu’à la transformation d’une salle de bains qui fonctionne bien en une oasis de bien-être, on parle d’investissements à valeur ajoutée. Dans ce contexte, les mesures ne sont pas nécessaires pour l’entretien de l’immeuble, mais génèrent une plus-value. Dans l’idéal, c’est justement cette valeur ajoutée qui fait augmenter le prix du bien immobilier.

 

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Déterminer la valeur d’un bien immobilier

Si une évaluation immobilière est effectuée, les frais peuvent souvent être pris en compte à 100 %. Grâce à l’investissement dans un logement, il est en outre possible d’obtenir un prix de vente plus élevé ou une augmentation du loyer. Si l’on peut augmenter le loyer ou le prix de vente, on parle de « retour sur investissement », ou ROI. Une augmentation de loyer n’est pas autorisée dans tous les cas. Ce n’est qu’en cas de rénovation entraînant une plus-value que le bailleur est autorisé à augmenter le loyer. L’augmentation de loyer ne peut toutefois être notifiée qu’une fois les travaux réalisés et les justificatifs pertinents fournis. Pendant ou avant les travaux de rénovation, le bailleur ne peut pas demander plus d’argent, donc aucune augmentation de loyer ne peut avoir lieu avant la fin des travaux.

Tipp

Travaux de rénovation de grande envergure : Répartissez les travaux de rénovation importants. Des déductions sont ainsi possibles sur les deux périodes fiscales, ce qui a un effet favorable sur la progression.


Les dépenses génératrices de valeur ne sont pas déductibles fiscalement. Les investissements visant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement constituent une exception. Dans ce cadre, le Département fédéral des finances détermine, en collaboration avec les cantons, quels investissements sont assimilés à des frais d’entretien. Les investissements ayant un effet d’économie d’énergie sont déductibles pour moitié au cours des cinq premières années suivant l’acquisition du bien immobilier, puis intégralement par la suite.

Les mesures ayant un effet d’économie d’énergie comprennent les dépenses qui réduisent les pertes d’énergie de l’enveloppe du bâtiment ou qui contribuent à une utilisation rationnelle des installations techniques du bâtiment, à la réalisation d’analyses énergétiques pour des concepts énergétiques ainsi qu’au remplacement d’appareils ménagers ayant une consommation d’électricité élevée.

Si le bailleur effectue des investissements qui augmentent la valeur de son bien immobilier, cela peut avoir des conséquences pour le locataire. Les investissements générateurs de plus-value peuvent être en partie répercutés sur le loyer du locataire.

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Qu’est-ce qu’un investissement de préservation de la valeur ?


Contrairement aux mesures d’augmentation de la valeur, les investissements de maintien de la valeur sont des travaux nécessaires qui entrent dans l’entretien de l’immeuble. On peut aussi les qualifier de frais d’entretien. Sont donc considérés comme entretien les coûts des mesures qui servent à maintenir la valeur. Les dépenses sont considérées comme conservant la valeur lorsqu’elles compensent l’usure du bien immobilier ou lorsque des installations sont remplacées. En matière d’entretien, la règle générale est la suivante : l’entretien consiste à rétablir un état antérieur.

Les frais découlant du domaine de l’entretien sont déductibles des impôts. Parmi les mesures donnant droit à des avantages fiscaux, on trouve par exemple des travaux simples comme la rénovation des revêtements de sol ou la peinture des murs. D’autre part, des postes budgétaires plus importants sont également pris en compte, comme le renouvellement de la cuisine ou des installations sanitaires, ainsi que les réparations de la façade – ce sont tous des frais d’entretien.

Contrairement aux dépenses entraînant une plus-value, le bailleur ne peut pas répercuter les frais de rénovation sur le loyer du locataire. Les travaux d’entretien ne changent rien aux conditions de logement du locataire et une augmentation du loyer n’est pas justifiée.


Tipp

Petits investissements : Regroupez les petits investissements et effectuez les en une seule année : vous pourrez ainsi augmenter le montant de la déduction forfaitaire.
Il n’est cependant pas toujours possible de séparer clairement les investissements qui augmentent la valeur de ceux qui la conservent. Il est tout à fait possible que des mesures de rénovation aient une part de maintien de la valeur et une part d’augmentation de la valeur. Si, par exemple, une salle de bains simple et ancienne est remplacée par une salle de bains moderne et luxueuse, la valeur des travaux doit être répartie. Dans de tels cas, la part de maintien de la valeur devient déductible, mais la part d’augmentation de la valeur reste non déductible.


Économiser des impôts


Les déductions fiscales de la rénovation visant à maintenir la valeur du bien peuvent être décomptées soit via les déductions forfaitaires, soit via les frais effectifs. Au niveau fédéral, mais aussi dans la plupart des cantons, il est possible de décider chaque année si l’on souhaite déduire de ses impôts la déduction forfaitaire ou les frais d’entretien effectifs. En règle générale et selon le canton, les déductions fiscales et donc les économies d’impôts indirectes sont surtout intéressantes pour les biens immobiliers récents, alors que les frais de réparation et d’entretien effectifs sont plutôt plus élevés pour les maisons plus anciennes, ce qui permet de bénéficier d’un allègement fiscal plus important en déduisant les frais effectifs. Malgré les économies d’impôts possibles, il ne faut pas oublier que les revenus provenant de la location sont également imposables.

Tipp

Cas d’investissements peu clairs : Regroupez les petits investissements et effectuez les en une seule année : vous pourrez ainsi augmenter le montant de la déduction forfaitaire.
Il n’est cependant pas toujours possible de séparer clairement les investissements qui augmentent la valeur de ceux qui la conservent. Il est tout à fait possible que des mesures de rénovation aient une part de maintien de la valeur et une part d’augmentation de la valeur. Si, par exemple, une salle de bains simple et ancienne est remplacée par une salle de bains moderne et luxueuse, la valeur des travaux doit être répartie. Dans de tels cas, la part de maintien de la valeur devient déductible, mais la part d’augmentation de la valeur reste non déductible.


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