Una ristrutturazione può non solo mantenere il valore dell’immobile, ma anche aumentarlo. Chi sa distinguere tra investimenti che preservano il valore e investimenti che lo accrescono è ben consigliato. Per quanto riguarda il risparmio fiscale, è necessario distinguere tra i due tipi di investimento. In questo articolo scoprirete come si differenziano i due investimenti, quali sono le eccezioni e come potete risparmiare sulle imposte quando ristrutturate o fate un investimento.
Che si tratti di una casa di proprietà o di un immobile in affitto, dopo un certo periodo di tempo l’immobile dovrà essere riparato. In Svizzera, l’età media delle case e dei complessi residenziali è di 45 anni, e una percentuale non trascurabile risale addirittura a prima della Seconda Guerra Mondiale. Secondo RaiffeisenCasa, circa 1,5 milioni di case non sono isolate o sono isolate male e quindi necessitano di una ristrutturazione ad alta efficienza energetica.
Cosa sono gli investimenti a valore aggiunto?
Secondo il Libro delle imposte di Zurigo , le spese di valorizzazione possono essere definite come quelle che migliorano le condizioni dell’immobile, aumentano il valore di utilizzo dell’immobile, riducono i costi di gestione ricorrenti e quindi migliorano il valore dell’immobile o del terreno. Come semplice regola empirica, gli investimenti a valore aggiunto possono essere riassunti come segue: In linea di massima, un investimento a valore aggiunto è qualsiasi cosa “nuova” o “aggiuntiva”. Se, ad esempio, si aggiunge una veranda o un camino o si trasforma un bagno ben funzionante in un’oasi di benessere, questi sono considerati investimenti che aumentano il valore. Le misure non sono necessarie per la manutenzione dell’immobile, ma generano valore aggiunto. Idealmente, questo valore aggiunto farà aumentare il prezzo dell’immobile.
Se viene effettuata una valutazione dell’immobile, spesso è possibile compensare il 100% dei costi. Investire nella propria casa può anche portare a un prezzo di vendita più alto o a un aumento dell’affitto. Se si riesce ad aumentare l’affitto o il prezzo di vendita, si parla di “ritorno sull’investimento”, o in breve ROI. L’aumento dell’affitto non è consentito in tutti i casi. Un aumento dell’affitto da parte del locatore è consentito solo in caso di ristrutturazioni che aumentino il valore dell’immobile. Tuttavia, l’aumento dell’affitto può essere notificato solo dopo che i lavori sono stati eseguiti e sono stati presentati i relativi documenti giustificativi. Il locatore non può chiedere più soldi durante o prima della ristrutturazione, cioè non può aumentare l’affitto prima del completamento.
Le spese per la generazione di valore non sono deducibili dalle tasse. Un’eccezione è rappresentata dagli investimenti finalizzati al risparmio energetico e alla tutela dell’ambiente. Il Dipartimento federale delle finanze, in collaborazione con i Cantoni, stabilisce quali investimenti devono essere trattati come costi di manutenzione. La metà degli investimenti con effetto di risparmio energetico è detraibile nei primi cinque anni dall’acquisto dell’immobile e successivamente è completamente detraibile.
Le misure con effetto di risparmio energetico includono le spese che riducono le perdite di energia nell’involucro dell’edificio o che contribuiscono all’uso razionale dei sistemi tecnici dell’edificio, l’implementazione di analisi energetiche per i concetti energetici e la sostituzione degli elettrodomestici con un maggiore consumo di elettricità.
Se il locatore effettua investimenti che aumentano il valore dell’immobile, ciò può avere conseguenze per l’inquilino. Gli investimenti a valore aggiunto possono essere parzialmente aggiunti all’affitto dell’inquilino.
Che cosa sono gli investimenti che preservano il valore?
A differenza delle misure di valorizzazione, gli investimenti di conservazione del valore sono lavori necessari per la manutenzione dell’immobile. Questi possono anche essere descritti come costi di manutenzione. La manutenzione comprende quindi i costi delle misure che servono a preservare il valore. Le spese sono considerate conservative del valore se compensano l’usura dell’immobile o se vengono sostituite le installazioni. Per la manutenzione vale la seguente regola: la manutenzione è il ripristino di una condizione precedente.
I costi derivanti dall’area della manutenzione sono deducibili dalle tasse. Le misure agevolate comprendono, ad esempio, lavori semplici come la sostituzione dei pavimenti o la tinteggiatura delle pareti. D’altra parte, si tiene conto anche di voci di bilancio più consistenti, come la ristrutturazione della cucina o degli impianti sanitari e le riparazioni della facciata: sono tutti costi di manutenzione.
A differenza delle spese di valorizzazione, il locatore non può aggiungere i costi di ristrutturazione all’affitto dell’inquilino. I lavori di manutenzione non cambiano la situazione abitativa dell’inquilino e un aumento dell’affitto non è giustificato.
Risparmiare le tasse
Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni conservative del valore possono essere calcolate utilizzando le detrazioni forfettarie o i costi effettivi. Con la Confederazione, ma anche con la maggior parte dei Cantoni, si può decidere ogni anno se si vuole dedurre dalle tasse la deduzione forfettaria o le spese di manutenzione effettive. Le detrazioni fiscali e quindi i risparmi sulle imposte indirette sono in genere utili, a seconda del cantone, soprattutto per gli immobili più recenti, mentre i costi effettivi di riparazione e manutenzione per le case più vecchie tendono a essere più elevati e quindi, con la detrazione dei costi effettivi, si può ottenere un maggiore sgravio fiscale. Nonostante i possibili risparmi fiscali, non bisogna dimenticare che anche il reddito derivante dalla locazione deve essere tassato.
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