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Vendre ou conserver un bien immobilier maintenant ? Les changements du marché et leurs conséquences pour les propriétaires de logements

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Ces dernières années, le marché de l’immobilier n’a connu qu’une seule direction, à savoir une forte hausse, du moins du point de vue des vendeurs. Avec la hausse des taux d’intérêt et des coûts de l’énergie, la persistance de l’inflation et, parallèlement, la baisse du pouvoir d’achat, nous observons les premières corrections du marché. La dynamique de l’évolution des conditions du marché a pris de nouvelles dimensions pour un marché immobilier jusqu’ici plutôt inerte. En tant que propriétaire, vous devez garder un œil sur les facteurs suivants et réagir à temps.

Valeur de marché effective vs. prix d’achat

Ces dernières années, les prix les plus élevés ont généralement été payés, bien au-delà de la valeur vénale effectivement estimée. Si le bien immobilier a été acquis pendant le boom, le prix de vente actuel pourrait être inférieur au prix d’achat payé. Ce serait une perte. Entre autres, des instituts financiers comme l’UBS estiment qu’une correction des prix se produira au cours des douze prochains mois.

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index montre le risque d’une éventuelle bulle immobilière – une nette surévaluation des biens immobiliers et le danger d’une chute imminente des prix – sur le marché immobilier suisse.

Financement et viabilité

Si l’hypothèque à taux fixe prend fin prochainement et que le financement ultérieur n’est pas encore assuré, il convient de recalculer le financement. Si la valeur vénale ou la nouvelle valeur de marché du bien immobilier est inférieure à la valeur précédente du financement, la dette résiduelle augmente. De plus, de nombreux propriétaires ont profité des taux d’intérêt très bas pour organiser le budget de leur ménage au moment de l’achat. La viabilité est-elle encore assurée avec l’augmentation des coûts de l’énergie et des taux d’intérêt ? Dans de tels cas, le financement peut être plus difficile, selon la situation financière personnelle actuelle.

Situation du logement

Dans quelle région se trouve votre bien immobilier ? Selon la réponse à cette question, le risque que votre bien soit exposé à une correction de prix varie. L’élément déterminant est la variation régionale du rapport entre les prix des logements en propriété et les loyers annuels au cours des cinq dernières années. Les régions dans lesquelles ce ratio a augmenté plus que la moyenne présentent un risque de correction plus élevé. Il est également pertinent de savoir si la qualité du site a évolué au fil des ans. Les adaptations fiscales, la situation économique régionale et les modifications de l’image de la localité constituent par exemple des points de repère importants pour la planification éventuelle de la vente.

La carte des dangers régionaux montre les régions où le risque de bulle immobilière est le plus élevé et où la population est en baisse depuis trois ans.

État du bien immobilier

Ce n’est pas nouveau que l’état d’un bien immobilier a un impact sur sa valeur. Mais la portée de ce facteur est en train de prendre massivement de l’importance. On constate déjà que les bâtiments non durables ne peuvent être vendus qu’avec une décote, car ils ne répondent plus aux exigences actuelles. Si des travaux de rénovation sont prévus, il est donc préférable de les effectuer avant qu’une perte de valeur ne se produise. Alternativement, il peut être judicieux de vendre rapidement.

Durée des processus de transaction

La durée des processus de transaction indique que le marché immobilier évolue progressivement d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. En effet, un ralentissement se produit. Les agents immobiliers expérimentés de properti, qui travaillent dans le secteur depuis le début des années 2000, font état d’accords de réservation qui étaient autrefois signés au bout d’une journée. Aujourd’hui, cela prend jusqu’à une semaine. Il en va de même pour le financement : si les personnes intéressées attendaient auparavant une semaine pour l’obtenir, cela prend aujourd’hui deux fois plus de temps.

Voici comment nous le classons

Pour choisir le bon moment pour vendre, cela signifie que si les prix baissent et que vous prévoyez de vendre à moyen terme, il vaut généralement la peine, d’un point de vue financier, de vendre plus tôt que plus tard. Tenez compte des aspects fiscaux et calculez l’impôt sur les gains immobiliers ainsi que la valeur de marché. Dans le cas de biens immobiliers non durables ou en cas de retard dans la rénovation, il est important de pouvoir gérer le financement nécessaire et la planification à long terme.

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