Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha conosciuto una sola direzione, quella del forte rialzo, almeno dal punto di vista dei venditori. Con l’aumento dei tassi d’interesse e dei costi energetici, la continua inflazione e la diminuzione del potere d’acquisto, stiamo assistendo alle prime correzioni di mercato. La dinamica delle mutate condizioni di mercato ha raggiunto nuove dimensioni per il mercato immobiliare, in precedenza piuttosto fiacco. In qualità di proprietari di casa, dovreste tenere d’occhio i seguenti fattori e reagire per tempo.
Valore di mercato effettivo vs. prezzo di acquisto
Negli ultimi anni sono stati pagati i prezzi più alti, di gran lunga superiori all’effettivo valore di mercato stimato. Se l’immobile è stato acquistato durante il boom economico, il prezzo di vendita attuale potrebbe essere inferiore al prezzo di acquisto pagato. Questo significherebbe una perdita. Istituti finanziari come UBS, tra gli altri, ipotizzano una correzione dei prezzi nei prossimi dodici mesi.
Finanziamento e accessibilità economica
Se l’ipoteca a tasso fisso scade a breve e il finanziamento successivo non è ancora stato assicurato, il finanziamento deve essere ricalcolato. Se il valore di mercato o il nuovo valore di mercato dell’immobile è inferiore al valore precedente del finanziamento, il debito residuo aumenta. Inoltre, molti proprietari hanno progettato il loro budget familiare tenendo conto dei bassi tassi di interesse al momento dell’acquisto. È ancora conveniente con l’aumento dei costi energetici e dei tassi di interesse? In questi casi, il finanziamento può diventare più difficile, a seconda della situazione finanziaria personale.
Posizione della casa
In quale regione si trova la vostra proprietà? A seconda della risposta a questa domanda, varia il rischio che il vostro immobile possa essere soggetto a una correzione dei prezzi. Il fattore decisivo è la variazione regionale del rapporto tra prezzi delle case e affitti annuali negli ultimi cinque anni. Le regioni in cui questo rapporto è aumentato a un tasso superiore alla media presentano un rischio maggiore di correzione. È inoltre rilevante se la qualità del luogo è cambiata nel corso degli anni. Importanti punti di riferimento per qualsiasi pianificazione delle vendite sono, ad esempio, gli adeguamenti fiscali, la situazione economica regionale e i cambiamenti del paesaggio locale.
Condizioni dell’immobile
Il fatto che le condizioni di un immobile influenzino il suo valore non è una novità. Tuttavia, l’importanza di questo fattore sta attualmente aumentando in modo massiccio. Si può già osservare che gli edifici non sostenibili possono essere venduti solo con uno sconto, perché non soddisfano più le esigenze attuali. Se i lavori di ristrutturazione sono necessari, dovrebbero quindi essere eseguiti prima che ci sia il rischio di una perdita di valore. In alternativa, può avere senso una vendita tempestiva.
Durata dei processi di transazione
La durata dei processi di transazione indica che il mercato immobiliare si sta gradualmente trasformando da mercato dei venditori a mercato degli acquirenti. Questo perché c’è un rallentamento. Gli agenti immobiliari esperti di Properti che operano nel settore dai primi anni 2000 riferiscono di accordi di prenotazione che un tempo venivano firmati dopo un giorno. Oggi ci vuole fino a una settimana. Lo stesso vale per i finanziamenti: se prima i potenziali acquirenti aspettavano una settimana per ottenere un finanziamento, ora ci vuole il doppio del tempo.
Ecco come lo classifichiamo
Per quanto riguarda la scelta del momento giusto per vendere, ciò significa che se i prezzi sono in calo e si prevede di vendere nel medio termine, in genere conviene vendere prima piuttosto che dopo da un punto di vista finanziario. Considerate gli aspetti fiscali e calcolate l’imposta sulle plusvalenze immobiliari e il valore di mercato. Nel caso di immobili non sostenibili o di un arretrato di ristrutturazione, è importante essere in grado di gestire i finanziamenti necessari e la pianificazione a lungo termine.
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