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Zweitwohnsitz in der Schweiz – was gibt es zu beachten?

* Dies ist eine digitale Stimme. Einige Texte werden möglicherweise nicht perfekt ausgesprochen.

In der Schweiz gilt der Grundsatz der «Einheit des Wohnsitzes», was bedeutet, dass Sie innerhalb der Eidgenossenschaft nur einen Wohnsitz haben dürfen, also einen Hauptwohnsitz. Für den Zweitwohnsitz in der Schweiz gibt es einige Ausnahmen wie etwa Ferienwohnungen.


In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Zweitwohnsitz ist, wie Sie sich für diesen anmelden und was das steuerlich bedeutet. Zudem gehen wir auf die aktuelle Lage des Schweizer Immobilienmarktes in Bezug auf Nebenwohnsitze sowie auf die Rolle von Ausländern mit Nebenwohnsitz in der Schweiz ein.


Was ist ein Zweitwohnsitz?


Der Zweitwohnsitz ist streng genommen kein Wohnsitz, sondern ein sogenannter Wochenaufenthalt. Dies bedeutet eine Wohnung, die von Personen ohne Wohnsitz in der jeweiligen Gemeinde genutzt werden. Zudem darf die Wohnung nicht für Berufs- oder Ausbildungszwecke genutzt werden und es erfolgt keine Abmeldung des Hauptwohnsitzes. Entsprechend handelt es sich bei einem zweiten Haus oder einer zweiten Wohnung fast immer um Feriendomizile.

Der Hauptwohnsitz ist der räumliche Mittelpunkt der Lebensverhältnisse einer natürlichen Person und ist somit ein Ort, an dem jemand seinen ersten Wohnsitz hat. Der Zweitwohnort, der nicht mit der Zweitwohnung zu verwechseln ist, dient als Aufenthaltsort für Ausbildungs- oder Arbeitszwecke. Hier handelt es sich nicht um einen Wohnsitz, sondern um einen Aufenthaltsort für Wochenaufenthalte.


Je nach persönlichen Verhältnissen kommen die folgenden Situationen als Aufenthaltsort für sogenannte Wochenaufenthalter in Frage:

  • Vorrang von Arbeitsort vor Familienort
  • Vorrang von Familienort vor Arbeitsort
  • Getrennte Wohnsitze von Ehegatten
  • Grenzüberschreitender Zweitwohnsitz

In all diesen Fällen geht es darum, herauszufinden, wo die betreffende Person Steuern zahlen muss. Dies ist der Erstwohnsitz, also der Hauptwohnsitz. Hinzu kommt bei Ferienwohnungen sowie in einigen anderen Situationen die Zweitwohnsitzsteuer. Für Immobilien im Ausland gelten hingegen andere Regeln.


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Ist ein Dauercampingplatz ein Zweitwohnsitz?


Viele Personen fragen sich, ob auch das Wohnen auf dem Dauercampingplatz als Nebenwohnsitz zählt. Dies ist jedoch in der Schweiz nicht gern gesehen und in vielen Gemeinden sogar verboten. Immer mehr Orte verbieten das Dauercamping, um Trailerparks zu vermeiden. Bezüglich Hauptwohnsitz ist es noch strikter: Dauercamper sind zwar oft ausgerüstet wie ein Hauptwohnsitz, aber offiziell Wohnen ist auf Campingplätzen kaum erlaubt. 

Häufig ist das Übernachten auf dem Campingplatz nur für eine gewisse Anzahl an Tagen erlaubt. Dabei handelt es sich dann um einen Urlaub, weshalb keine Zweitwohnung angemeldet werden muss. Wer ausschliesslich auf dem Campingplatz oder etwa in einem Tiny House wohnt, muss diese Stätte als Erstwohnsitz oder eben als Hauptwohnsitz anmelden. Die Gemeinden wollen aber oftmals nicht, dass jemand billig wohnt und vertreiben oftmals Dauermieter oder machen nur einen kurzen Aufenthalt möglich.


Wann und wie muss man einen Zweitwohnsitz in der Schweiz anmelden?


Auch eine Zweitwohnung muss in der Schweiz angemeldet werden. Dafür ist es wichtig, dass die meldende Person volljährig und handlungsfähig ist. Häufig ist die Anmeldung des zweiten Wohnsitzes auch online über «eUmzugCH» möglich.


Die folgenden Dokumente und Informationen benötigen Sie, um die Zweitwohnung in der Schweiz anzumelden:

  • Familienbüchlein oder -ausweis
  • Krankenkassenkarte oder Versicherungsnachweise
  • Eventuell Angaben zum Hund

Wenn sich Ihr zweites Haus oder Ihre zweite Wohnung in der gleichen Gemeinde befindet, ist eine Online-Nachricht an das Einwohnermeldeamt meist ausreichend. Denken Sie daran, dass Sie sich nicht abmelden müssen. Vielmehr registrieren Sie das zweite Haus oder die zweite Wohnung aus rechtlichen und steuerlichen Gründen. Weitere Informationen zum Meldeverhältnis erhalten Sie hier.


Wer muss eine Zweitwohnungssteuer bezahlen?


Eine zweite Immobilie wird als Luxus angesehen und entsprechend hoch besteuert. Dabei ähneln die Steuerregeln denen der dauerhaft genutzten Immobilien. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden muss. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Ferienimmobilie etwa aufgrund von Wetterverhältnissen nicht das ganze Jahr über nutzen können.

Hinweis: Im Kanton Bern gibt es eine Besonderheit bei der Zweitwohnungssteuer. Hier kommt bei der Ferienwohnung ausschliesslich der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Vermietete Wohnungen senken den Eigenmietwert anteilsmässig. Jedoch müssen Sie nach wie vor die Mieteinnahmen versteuern.

Auch beim Verkauf einer Zweitimmobilie fallen die gewohnten Steuern wie etwa die Grundstückgewinnsteuer an. Je kürzer die Besitzdauer der Immobilie ist, desto höher fällt die Steuer aus. Das soll der Spekulation mit Immobilien vorbeugen, was gerade bei Ferienhäusern in den Schweizer Alpen sehr wichtig ist.


Wie kann ich bei der Zweitwohnungssteuer sparen?


Wer geschickt vorgeht, kann bei der Zweitwohnungssteuer Ersparnisse erzielen. Zum Beispiel birgt der Gebäudeunterhalt viel Sparpotenzial. Indem grössere Unterhaltsarbeiten auf mehrere Jahre verteilt werden, kommt die Progressionsrechnung zum Einsatz.

Hinzu ist der Spareffekt durch die indirekte Amortisation relevant. Allerdings ist er kleiner als bei anderen Immobilien, da für den Kauf von Ferienhäusern und neuen Wohnungen meist nur eine Verschuldung von maximal 60 Prozent möglich ist.


Feriendomizil vs. Zweitwohnsitz: Wie sieht die aktuelle Marktlage für Ferienwohnungen in der Schweiz aus?


Seit 2015 ist in der Schweiz das Zweitwohnungsgesetz gültig. Dieses gibt vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent keine neuen Nebenwohnsitze erlaubt werden dürfen. Nur in wenigen Fällen sind hier Ausnahmen möglich. So sollen die Preise sowie der soziale Zusammenhalt in beliebten Urlaubsorten geschützt werden. Altrechtliche Zweitwohnungen bleiben bestehen und dürfen auch ausgebaut werden.

Die Kantone dürfen im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes Gebiete im Richtplan bezeichnen, um die Auslastung der Zweitwohnungen zu verbessern, die Hotellerie zu fördern und preisgünstige Erstwohnungen zu unterstützen. Zudem ist es möglich, schützenswerte Bauten zu Zweitwohnungen umzubauen, um ihre Erhaltung sicherzustellen. Laut Denkmalschutz darf das äussere Erscheinungsbild dieser Liegenschaften nicht nennenswert verändert werden.

Nach wie vor ist der Neubau von touristischen Ferienwohnungen in der Schweiz erlaubt. Diese müssen aber dauerhaft an kurzfristige Gäste vermietet werden, wobei die marktüblichen Bedingungen zu beachten sind. Die Wohnungen dürfen als nicht zum Kauf verfügbar sein.

Diese Regelungen sind sehr wichtig, da Ferienimmobilien hierzulande boomen. Insbesondere in der Corona-Krise zeigte sich der Preisanstieg im Zweitwohnungsmarkt so gross wie zuletzt vor etwa 10 Jahren. Das liegt daran, dass mehr Schweizerinnen und Schweizer die Ferien im Inland verbracht haben. Hinzu kommt ein neues Interesse am «Betongold» sowie am Homeoffice im Feriendomizil.

Die 20-Prozent-Grenze aus dem Zweitwohnungsgesetz von 2015 greift auch hier: Sobald eine betroffene Gemeinde im Tessin mehr als 20 Prozent Ferienwohnungen aufweist, darf sie keine neuen mehr bewilligen. So steigen die Preise der verfügbaren Objekte. Währenddessen gibt es einen Mietleerstand in der Region.


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Ausländer mit Zweitwohnsitz in der Schweiz: Was müssen diese beachten?


Viele ausländische Staatsangehörige, insbesondere Deutsche, investieren mit einem Kauf gern in Ferienimmobilien in der Schweiz. Aber auch zu Arbeitszwecken kommt ein zweites Haus oder eine Zweitwohnung in Frage. Ebenso wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger unterliegen sogenannte Grenzgänger der Meldepflicht, müssen den zweiten Wohnsitz also anmelden.

Wer sich weniger als 90 Tage pro Jahr als Nichterwerbstätiger in der Schweiz aufhält, benötigt keine gesonderte Aufenthaltsbewilligung. Wer allerdings seinen Aufenthalt verlängern möchte, muss ausreichend finanzielle Mittel demonstrieren und eine Kranken- und Unfallversicherung abschliessen.

Steuern für ein zweites Haus oder eine zweite Wohnung hierzulande fallen für Ausländer nur dann an, wenn sie in der Schweiz Einkünfte durch Arbeit erzielen und sich mehr als 6 Monate pro Jahr im Land aufhalten. Alternativ gilt man als «Steuerausländer» oder «Grenzgänger» und zahlt stattdessen im Heimatland Steuern.


Gut zu wissen: Es gibt eine Obergrenze an sogenannten Aparthotels mit Ferienwohnungen oder Wohneinheiten, die an ausländische Personen verkauft werden dürfen. Diese Grenze liegt in der Schweiz bei 1.500, die auf die Kantone verteilt wird. In Kantonen wie Genf und Zürich ist der Verkauf von Ferienwohnungen an ausländische Personen sogar ganz verboten. Aktuelle Kontingente für den Verkauf von Liegenschaften an ausländische Personen finden Sie hier.


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