Vendre un bien immobilier loué – comment faire ?

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Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison en location et envisagez de vendre votre bien immobilier ? Le processus de vente d’un bien immobilier loué peut comporter de nombreux défis : Les bases, la compréhension des droits des locataires, le calcul des frais encourus lors de la vente, la détermination du bon prix de vente et l’identification de l’acheteur approprié. Les points les plus importants sont mis en lumière pour vous dans ce blog.


Puis-je vendre un bien immobilier loué ?

En principe, il est toujours possible de vendre des biens immobiliers loués. Lors de la vente d’un bien immobilier loué, le vendeur est tenu de respecter les droits des locataires.

Il existe deux options :
Option A : résilier le(s) bail(s) avant la vente du bien immobilier
Option B : le bien immobilier dans son état actuel, y compris le contrat de location existant ainsi que les droits et les obligations

Dans les deux cas, certaines conditions légales s’appliquent, comme le délai de préavis du contrat de location et le droit de préemption du locataire.


Les deux lois suivantes sont pertinentes lors de la vente d’un bien immobilier loué :

Droit privé : régit les droits et obligations relatifs à la vente de biens loués.
Droit public : régit l’autorisation de la vente


Comment fonctionne la vente avec locataire ?


Avant de lancer la vente, il faut vérifier si un droit de préemption a été accordé aux locataires. Si c’est le cas, il s’agit de faire une offre correspondante aux locataires. Si la locataire refuse d’acheter, il faut décider de la manière dont les contrats de location seront traités : Continuation ou résiliation. Quelle que soit la décision prise, il est impératif de respecter les dispositions légales au niveau fédéral et cantonal.

« La situation juridique actuelle en Suisse ne reconnaît pas pleinement le droit de préemption, ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal. Par conséquent, le propriétaire du bien immobilier n’est pas obligatoirement tenu d’informer le locataire de son intention de vendre ».

Lors de la vente d’un bien immobilier loué, il faut préparer d’autres documents en plus des documents standard. Entre autres

  • Contrat de location
  • Informations sur la situation des locataires (location, résiliation, vacance)
  • Informations sur la dernière augmentation de loyer
  • Données relatives à la rénovation
  • Décomptes des charges
  • Situation concernant les réserves d’entretien / fonds de rénovation
  • Règlement de la communauté des copropriétaires par étage
  • Contrats conclus en supplément (contrats de gestion, contrats de maintenance, etc.)
  • Déclaration de partage (indique comment les autres appartements du même immeuble peuvent être utilisés)

Exigences juridiques : Vérifiez soigneusement que vous disposez de tous les documents requis. Il est important que vous puissiez donner des informations sur tous les détails qui sont importants pour les acheteurs ou les locataires. Vous trouverez des détails juridiques sur Office fédéral du logement OFL.


Droit de préemption

Si vous avez stipulé par contrat un droit de préemption, par exemple avec les locataires, vous devez d’abord leur proposer de vendre l’appartement en copropriété ou la maison louée.


Délai de préavis et contestation par le locataire

En Suisse, les bailleurs ont le droit de résilier le contrat de location en raison de leur intention de vendre. Le délai de préavis pour les appartements peut varier en fonction de ce qui a été convenu dans le contrat de location. Outre le délai habituel de trois mois (six mois pour les locaux commerciaux), des délais plus longs sont possibles, en particulier dans le cas de baux de longue durée ou de dispositions particulières dans la propriété par étage. Il est donc important d’examiner attentivement le contrat de location afin de connaître les délais de préavis spécifiques au logement concerné.

Le locataire peut contester la résiliation si :

  • il peut prouver que le bailleur tente d’inciter le locataire à acquérir le bien immobilier
  • la résiliation vise à l’expulsion du locataire et se fonde sur des litiges ou des tensions
  • le délai de préavis en vigueur n’a pas été respecté

Informez les locataires suffisamment tôt de votre intention de vendre le bien immobilier. Clarifiez les questions éventuelles et montrez que vous comprenez la situation existante. Dans tous les cas, une communication positive peut faciliter le processus de vente. En effet, si le locataire conteste la résiliation et obtient gain de cause, une période de protection de trois ans s’applique, pendant laquelle les locataires peuvent continuer à utiliser le bien.


Quel est le bénéfice réalisé par les biens immobiliers loués lors de leur vente ?

La valeur de marché d’un bien immobilier loué dépend de plusieurs facteurs, dont la situation, la demande sur le marché, l’état du bien, les coûts d’investissement, le risque de vacance et les aspects fiscaux. Afin de préparer la vente et de fournir toutes les informations nécessaires aux acheteurs, il est recommandé d’effectuer au préalable un calcul de rendement. Voici les étapes pour rassembler les informations :

  • Revenus locatifs : Enregistrez les revenus locatifs mensuels du/des bien(s) immobilier(s) loué(s), séparément par unité locative.
  • Frais d’exploitation : saisissez les coûts mensuels estimés liés à l’exploitation du bien immobilier. Il s’agit par exemple des assurances, des frais d’entretien, des frais administratifs, etc.
  • Frais d’hypothèque : saisissez les frais mensuels de l’hypothèque contractée pour l’acquisition du bien immobilier. Notez le taux d’intérêt, la durée et toute autre information pertinente concernant votre financement afin d’obtenir une image réaliste de vos revenus et dépenses réels.
  • Les périodes d’inoccupation : Tenez compte des périodes de vacance pendant lesquelles le bien immobilier n’est pas loué et ne génère donc pas de revenus locatifs.

Calculs de rendement pour l’immobilier

Rendement brut : rapport entre les recettes annuelles et le prix d’achat.
Formule : (Revenus locatifs annuels / Prix d’achat) x 100
Exemple : CHF 62’000 / CHF 1’200’000 x 100 = 6,17%


Rendement net : rapport entre les recettes et les frais annuels et le prix d’achat.
Formule : (Revenus locatifs annuels – frais d’exploitation / prix d’achat) x 100
Exemple : CHF 62’000 – CHF 8’000 / CHF 1’200’000 x 100 = 4,5 

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Comment organiser la visite d’un bien immobilier en location ?


Afin d’organiser une visite du bien loué, les propriétaires doivent prendre contact avec les locataires suffisamment tôt. Ceux-ci sont en principe tenus de tolérer les visites, mais il est néanmoins important, en tant que bailleur, de coordonner les rendez-vous à temps et de respecter la vie privée des locataires. En outre, il est recommandé de connaître les droits du locataire ou de consulter un expert immobilier. En effet, les locataires ont notamment le droit d’être présents pendant la visite de l’appartement ou de refuser que de nouvelles images soient prises pendant la durée du bail.


A quoi faut-il faire attention lors du contrat de vente d’un bien immobilier loué ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier loué, il est important de faire authentifier le contrat de vente par un notaire. Les experts rédigent le contrat et expliquent aux parties les conséquences juridiques, y compris les droits et obligations du nouveau propriétaire en vertu du contrat de location existant. La vente du bien immobilier loué est conclue par l’authentification, le paiement du prix de vente et l’inscription au registre foncier.

Il est recommandé d’ajouter au contrat de vente des dispositions relatives aux frais d’exploitation, au remboursement de la caution ainsi qu’aux éventuels loyers impayés, afin de sécuriser le contrat de location en cas de changement de propriétaire. En effet, le contrat reste en vigueur – le nouveau propriétaire n’a alors aucun droit de résiliation ou de modification.


Faites-vous accompagner par des experts. Nous sommes à vos côtés pour répondre à vos questions et vous conseiller sans engagement. Convenez directement d’un rendez-vous de conseil ou appelez-nous au +41 44 244 32 00.

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Conclusion

En conclusion, il est possible de vendre un bien immobilier loué à tout moment. Il est toutefois essentiel que les vendeurs respectent et protègent les droits des locataires. Toute action qui ne respecte pas cet aspect pourrait entraîner des conséquences juridiques. C’est pourquoi les propriétaires doivent toujours agir avec prudence et connaître les dispositions légales lorsqu’ils souhaitent vendre un bien immobilier loué. Cela garantit que les intérêts des locataires et des propriétaires sont préservés.
C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un(e) agent(e) immobilier(e) expérimenté(e) de la région pour négocier votre logement en location. Ils déterminent la valeur vénale actuelle de votre logement et sont à vos côtés en tant qu’interlocuteurs et négociateurs compétents face aux locataires existants, aux acheteurs potentiels et aux questions juridiques.


Vous voulez jouer la carte de la sécurité lors de la vente de votre bien immobilier ? Notre check-list vous aide et vous guide pas à pas dans votre démarche.

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