Vendere un immobile in affitto: come funziona?

Collage aus Bildern von Immobilientransaktionen.
* Questa è una voce digitale. Alcuni testi potrebbero non essere pronunciati perfettamente.

Siete proprietari di un appartamento o di una casa in affitto e state pensando di vendere l’immobile? Il processo di vendita di un immobile in affitto può presentare numerose sfide: Le basi, la comprensione dei diritti degli inquilini, il calcolo dei costi di vendita, la determinazione del giusto prezzo di vendita e l’individuazione del giusto acquirente. I punti più importanti sono evidenziati in questo blog.


Posso vendere un immobile in affitto?

In linea di principio, è possibile vendere gli immobili in affitto in qualsiasi momento. Quando vende un immobile in affitto, il venditore è tenuto a rispettare i diritti degli inquilini.

Esistono due opzioni:
Opzione A: cessare il contratto di locazione prima della vendita dell’immobile.
Opzione B: L’immobile nelle sue condizioni attuali, compreso il contratto di locazione esistente e i relativi diritti e obblighi.

In entrambi i casi si applicano alcuni requisiti legali, come il periodo di preavviso del contratto di locazione e il diritto di prelazione dell’inquilino.


Le due leggi seguenti sono rilevanti per la vendita di un immobile in affitto:

Diritto privato: regola i diritti e gli obblighi di vendita degli immobili in affitto
Diritto pubblico: regolamenta l’autorizzazione alla vendita


Come funziona la vendita con gli inquilini?


Prima di iniziare la vendita, è necessario verificare se agli inquilini è stato concesso il diritto di prelazione . In tal caso, agli inquilini deve essere fatta un’offerta adeguata. Se l’inquilino rifiuta l’acquisto, si deve decidere come gestire i contratti di locazione: Continuazione o cancellazione. A prescindere dalla decisione presa, è indispensabile che le disposizioni di legge a livello federale e cantonale vengano rispettate.

“L’attuale situazione giuridica in Svizzera non riconosce pienamente il diritto di prelazione né a livello federale né a livello cantonale. Pertanto, il proprietario dell’immobile non è necessariamente obbligato a informare l’inquilino della sua intenzione di vendere”.

Quando si vende un immobile in affitto, oltre ai documenti standard è necessario preparare altri documenti. Tra le altre cose:

  • Contratto di locazione
  • Informazioni sullo stato dell’inquilino (locazione, disdetta, locazione)
  • Dettagli dell’ultimo aumento dell’affitto
  • Informazioni sulla ristrutturazione
  • Liquidazione dei costi di servizio
  • Stato tramite riserve di manutenzione / fondo di rinnovo
  • Regolamento dell’associazione condominiale
  • Contratti aggiuntivi stipulati (contratti di gestione, di manutenzione, ecc.)
  • Dichiarazione di divisione (indica come possono essere utilizzati gli altri appartamenti dello stesso edificio)

Requisiti legali: Verificate attentamente se disponete di tutti i documenti e le registrazioni necessarie. È importante che possiate fornire informazioni su tutti i dettagli rilevanti per gli acquirenti o gli affittuari. I dettagli legali sono disponibili presso il Federal Housing Office BWO.


Diritto di prelazione

Se avete un diritto di prelazione contrattuale, ad esempio con gli inquilini, dovete offrire loro per primi il condominio o la casa in affitto in vendita.


Periodo di preavviso e disdetta da parte del locatario

In Svizzera i locatori hanno il diritto di rescindere il contratto di locazione a causa dell’intenzione di vendere. Il periodo di cancellazione per gli appartamenti può variare a seconda di quanto stabilito nel contratto di affitto. Oltre al consueto periodo di tre mesi (sei mesi per i locali commerciali), sono possibili anche periodi più lunghi, in particolare nel caso di locazioni a lungo termine o di regolamenti speciali nei condomini. È quindi importante controllare attentamente il contratto di locazione per conoscere i termini di preavviso specifici per l’appartamento in questione.

L’inquilino può contestare la cancellazione se

  • può dimostrare che il locatore sta cercando di persuadere il conduttore ad acquistare l’immobile
  • il recesso è finalizzato allo sfratto dell’inquilino e si basa su controversie o tensioni
  • il periodo di preavviso valido non è stato rispettato

Informate tempestivamente gli inquilini della vostra intenzione di vendere l’immobile. Chiarite eventuali domande e mostratevi comprensivi della situazione attuale. Una comunicazione positiva può sempre facilitare il processo di vendita. Infatti, se l’inquilino contesta il recesso e ha successo, si applica un periodo di protezione di tre anni durante il quale l’inquilino può continuare a utilizzare l’immobile.


Qual è il profitto delle proprietà in affitto quando vengono vendute?

Il valore di mercato di un immobile in affitto dipende da diversi fattori, come la posizione, la domanda di mercato, le condizioni dell’immobile, i costi di investimento, il rischio di sfitto e gli aspetti fiscali. Per preparare la vendita e tutte le informazioni necessarie per gli acquirenti, è consigliabile effettuare un calcolo del rendimento in anticipo. Ecco i passaggi per la compilazione delle informazioni:

  • Reddito da locazione: Registrare il reddito mensile da locazione dell’immobile o degli immobili affittati, suddiviso per unità abitativa.
  • Costi di gestione: registrare i costi mensili stimati associati alla gestione dell’immobile. Questi includono, ad esempio, l’assicurazione, i costi di manutenzione, i costi amministrativi, ecc.
  • Costi del mutuo: inserire i costi mensili del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile. Prendete nota del tasso d’interesse, della durata e di tutte le altre informazioni relative al vostro finanziamento per avere un quadro realistico delle vostre entrate e uscite effettive.
  • Periodi di vacanza: Tenere conto dei periodi di sfitto durante i quali l’immobile non viene affittato e quindi non viene generato alcun reddito da locazione.

Calcolo del rendimento per la proprietà

Rendimento lordo: rapporto tra reddito annuo e prezzo di acquisto
Formula: (Reddito annuo da locazione / prezzo di acquisto) x 100
Esempio: 62.000 franchi svizzeri / 1.200.000 franchi svizzeri x 100 = 6,17 %.

 

Rendimento netto: rapporto tra il reddito annuo e i costi rispetto al prezzo di acquisto
Formula: (Reddito annuo da locazione – costi di gestione / prezzo di acquisto) x 100
Esempio: 62.000 franchi – 8.000 franchi / 1.200.000 franchi x 100 = 4,5%.

 

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Come posso organizzare la visita di un immobile in affitto?


Per organizzare una visita dell’immobile affittato, i proprietari dovrebbero contattare gli inquilini in una fase iniziale. In genere sono obbligati a tollerare gli appuntamenti per le visite, ma in qualità di locatori è importante coordinare gli appuntamenti in tempo utile e rispettare la privacy degli inquilini. È inoltre consigliabile conoscere i diritti dell’inquilino o consultare un esperto di immobili. L’inquilino ha il diritto, tra l’altro, di essere presente durante la visione dell’appartamento o di rifiutare che vengano scattate nuove immagini durante la locazione.


Cosa bisogna considerare nel contratto di acquisto di un immobile in affitto?

Quando si acquista un immobile in affitto, è importante far autenticare il contratto di acquisto. Gli esperti redigono il contratto e spiegano le conseguenze legali alle parti, compresi i diritti e gli obblighi del nuovo proprietario in base al contratto di locazione esistente. La vendita dell’immobile in affitto si perfeziona con l’atto notarile, il pagamento del prezzo di acquisto e l’iscrizione nel registro fondiario.

È consigliabile aggiungere al contratto d’acquisto delle clausole relative ai costi di gestione, al rimborso del deposito cauzionale e a eventuali pagamenti di affitto arretrati, al fine di garantire il contratto di locazione in caso di cambio di proprietà. Questo perché il contratto rimane in vigore e il nuovo proprietario non ha il diritto di annullare o modificare il contratto.


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Conclusione

In conclusione, si può affermare che la vendita di un immobile in affitto è possibile in qualsiasi momento. Tuttavia, è essenziale che i venditori rispettino e tutelino i diritti degli inquilini. Qualsiasi azione che non tenga conto di questo aspetto potrebbe portare a conseguenze legali. Pertanto, i proprietari dovrebbero sempre agire con cautela e conoscere le disposizioni di legge se desiderano vendere un immobile in affitto. Ciò garantisce la salvaguardia degli interessi sia degli inquilini che dei proprietari.
Per questo motivo, è consigliabile nominare un agente immobiliare esperto della regione per l’intermediazione del vostro appartamento in affitto. Determinano l’attuale valore di mercato dell’immobile e sono a disposizione come interlocutori competenti per discussioni e trattative con gli inquilini esistenti, i potenziali acquirenti e le questioni legali.



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