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Dal boom alla svolta: La nuova realtà per i proprietari di immobili

* Questa è una voce digitale. Alcuni testi potrebbero non essere pronunciati perfettamente.

Il fai-da-te è finito: le agenzie immobiliari tornano in auge
I tempi del boom immobiliare sono finiti, almeno per il momento. Di conseguenza, anche l’era del marketing immobiliare “fai da te” e dei modelli a prezzo fisso comincia a vacillare. Il numero di immobili immessi sul mercato è in aumento, mentre il numero di acquirenti è in diminuzione. Con l’evoluzione del mercato immobiliare, nuove sfide si manifestano e torna la necessità di un supporto professionale nella vendita di immobili.


La nuova realtà del mercato immobiliare


Il mercato immobiliare svizzero è cambiato in modo significativo nel 2023 e pone i proprietari di immobili di fronte a nuove sfide. Dopo anni di aumento dei prezzi, il mercato sta ora registrando un calo dei valori immobiliari. Media come la NZZ riportano che il boom immobiliare è ormai finito: i prezzi degli immobili sono in calo. Sia che si tratti di case monofamiliari, di condomini o di appartamenti, i prezzi sono diminuiti rispetto al trimestre precedente. La combinazione di tassi d’interesse più elevati, un contesto inflazionistico e l’aumento dei prezzi delle costruzioni sta portando molte famiglie a rimandare il sogno di possedere le proprie quattro mura o a rinunciarvi del tutto.

Per alcuni, l’inversione di tendenza del mercato rappresenta una sfida. L’aumento dei tassi di interesse porta a un aumento delle richieste di risarcimento. Anche se l’inversione di tendenza è evidente da tempo, molti hanno ignorato le turbolenze, supponendo che “in Svizzera ci sarà un atterraggio morbido”. Oggi, però, anche le ultime voci ottimistiche sono cadute nel silenzio. La prospettiva di perdite generalizzate sta smorzando il sentimento.

La pressione a vendere è spesso particolarmente elevata nella nuova realtà del mercato immobiliare. I prezzi sono in calo e anche i tassi di interesse sui mutui sono in aumento in questo Paese. I segnali indicano una tempesta e i venditori devono affrontare la sfida di piazzare con successo le loro proprietà in un ambiente altamente competitivo. Tuttavia, i cambiamenti del mercato richiedono un adeguamento della strategia di vendita e l’utilizzo di nuovi metodi di marketing immobiliare.


I limiti del fai-da-te:


All’apice del boom immobiliare, le strategie di marketing fai-da-te e i modelli a prezzo fisso erano molto diffusi. I proprietari di casa hanno cercato di risparmiare sui costi. Tuttavia, i risparmi hanno comportato anche dei compromessi, come la rinuncia al massimo prezzo di vendita ottenibile, poiché le valutazioni elevate consentivano tali perdite. Ma questo calcolo non funziona più. In un momento in cui il mercato è volatile e il valore e la domanda sono in calo, questi approcci stanno raggiungendo i loro limiti.

La consulenza e il supporto di un agente immobiliare professionista sono quindi tornati in auge e letteralmente inestimabili in tempi di incertezza. La complessità del mercato, la pianificazione del budget, la necessità di un marketing professionale, la gestione del tempo e delle risorse, gli aspetti legali e le capacità di negoziazione rendono il supporto una risorsa preziosa, soprattutto da parte di esperti che offrono un servizio a 360° e semplificano i processi per tutti i soggetti coinvolti.

Assicuratevi che il vostro broker abbia una competenza approfondita per garantire che le vostre esigenze individuali siano soddisfatte nel miglior modo possibile. Le commissioni di commissione, che vanno dal 2 al 3% del prezzo di vendita, sono comuni. Tuttavia, i contratti con una clausola di eccedenza del ricavato vengono utilizzati sempre più spesso: Se l’agente immobiliare vende l’immobile a un prezzo superiore a quello concordato, riceve un bonus oltre alla commissione. Con i broker a prezzo fisso, c’è anche il fatto che molti compiti e complesse “pratiche” spesso devono essere completati dai proprietari stessi. In altri casi, le agenzie immobiliari fissano deliberatamente un prezzo di vendita troppo basso per concludere la vendita rapidamente e con poco sforzo.


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Cosa significa questo per i proprietari di casa?


Per i proprietari di immobili che intendono vendere la loro attuale proprietà, il recente andamento dei prezzi degli immobili significa che rischiano di vendere la loro proprietà a un prezzo inferiore rispetto al passato. Tuttavia, questo non è affatto una garanzia; con i giusti consigli degli esperti immobiliari, è ancora possibile vendere la propria casa allo stesso prezzo di un anno fa. Inoltre, ora che i prezzi medi delle case sono scesi, alcuni potenziali acquirenti potrebbero vedere in questa situazione un’opportunità privilegiata per andare a caccia di case, aumentando l’interesse per l’immobile.


I ritorni sono possibili nonostante la perdita di valore?


Il calo del valore degli immobili comporta una riduzione dei profitti per i venditori. Si tratta di un semplice fatto matematico: se l’immobile potrebbe essere venduto attualmente a 900.000 franchi svizzeri, ma tra qualche mese varrà “solo” 850.000 franchi svizzeri, si rischia di percepire un reddito inferiore in caso di vendita successiva. Tuttavia, è importante notare che non c’è necessariamente una perdita per i proprietari. Dipende piuttosto dalla data di acquisto dell’immobile.

Per coloro che hanno acquistato tra il 2008 e il 2009 o prima dell’aumento dei prezzi, una vendita nel 2023 sarà ancora conveniente, poiché il valore è aumentato così tanto che, anche con una moderata perdita di valore, è possibile ottenere un rendimento ancora oggi. Tuttavia, chi ha acquistato al culmine dell’aumento dei prezzi potrebbe trovarsi in difficoltà se i valori dovessero scendere di più di qualche punto percentuale.


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Broker a prezzo fisso contro commissioni


Quando si sceglie il partner immobiliare giusto, è importante fare un confronto preciso, ad esempio: agente immobiliare a prezzo fisso o a provvigione. Le agenzie immobiliari a prezzo fisso richiedono un compenso fisso, indipendentemente dal prezzo di vendita dell’immobile. In una situazione in cui il prezzo di vendita è inferiore alle aspettative, i costi del broker a prezzo fisso potrebbero ridurre significativamente il profitto. Sono note anche le agenzie immobiliari con contratti fissi e servizi aggiuntivi a pagamento, ad esempio per le visite, le esposizioni o le inserzioni sui portali online. Le sorprese negative e le delusioni non sono rare con questi modelli.

È quindi importante scegliere un agente immobiliare che offra una struttura di commissioni trasparente e flessibile e che colleghi il suo compenso all’effettivo ricavato della vendita. Ciò garantisce che gli interessi del venditore siano rappresentati in modo ottimale e che i proprietari non debbano accettare inutili perdite finanziarie.


Giovani e anziani si affidano a un supporto professionale


Le crescenti sfide e incertezze hanno portato a una maggiore necessità di broker professionisti. Secondo la Handelszeitung, solo il 12% di tutte le transazioni immobiliari in Svizzera avviene direttamente tra privati, mentre nell’88% dei casi sono coinvolti degli intermediari.

Sia le generazioni più giovani (Generazione Z e Y) che quelle più anziane (Generazione X e Boomer) preferiscono il supporto dei fornitori di servizi immobiliari. I giovani alla ricerca della prima casa e gli anziani che vogliono vendere o affittare la loro proprietà si affidano alla competenza e all’esperienza degli agenti immobiliari per portare a termine con successo le loro transazioni immobiliari.

Solo una piccola percentuale della generazione dei baby boomer tende a voler fare da sé il marketing. Tuttavia, la stragrande maggioranza, a prescindere dalla generazione di appartenenza, concorda sul fatto che lavorare con una società immobiliare offre un valore aggiunto e porta a transazioni immobiliari più fluide. Le società immobiliari in Svizzera che coltivano una mentalità intergenerazionale sono particolarmente richieste.


È tempo di una nuova strategia


Come proprietario di un immobile, è il momento di ripensare e adattare la vostra strategia. È più che mai importante tenere d’occhio gli ultimi sviluppi del mercato e le tendenze del marketing per prendere decisioni informate. Se state pensando di vendere o in generale non siete sicuri della situazione attuale, dovreste collaborare con un esperto di immobili che possa offrirvi un supporto ottimale in tutti i processi relativi alla locazione, alla gestione o alla commercializzazione – in modo trasparente, flessibile e senza rischi.

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