Erreurs de location : de précieux conseils pour les propriétaires débutants

Vous louez un bien immobilier pour la première fois et souhaitez éviter les erreurs initiales lors de la location ? Ensuite, il y a quelques éléments importants à prendre en compte. En fait, il n’est pas si facile d’être un bon propriétaire. Seules les personnes bien informées peuvent réussir à louer un appartement ou une maison en Suisse, même si elles sont des propriétaires novices. Vous trouverez ci-dessous les erreurs à éviter pour les débutants afin d’éviter certains écueils.


Puis-je être propriétaire à titre professionnel ?

En principe, il est possible de faire carrière dans le secteur du logement. Cependant, la plupart des bailleurs sont des particuliers qui louent un bien immobilier. Cependant, la plupart d’entre eux ne peuvent pas vivre de cette activité et doivent continuer à travailler comme ils le font habituellement. Au lieu de cela, la location représente plutôt un revenu d’appoint.

Mais ce qui est intéressant ici, c’est la possibilité de financer l’achat d’une deuxième maison en la louant. En effet, l’idéal est de percevoir un loyer au moins suffisant pour couvrir le remboursement mensuel du crédit. Ainsi, vous n’aurez pas de frais supplémentaires et, dans le meilleur des cas, vous ferez même des bénéfices.

La location n’est rentable que si le rendement est suffisamment élevé. Cela signifie que vos dépenses courantes, y compris les réserves pour rénovation, sont couvertes et que vous réalisez en outre un bénéfice. Tenez également compte du fait qu’en tant que propriétaire privé, vous devez consacrer beaucoup de temps.

Les facteurs suivants déterminent s’il est rentable de louer un logement :

  • Montant des charges
  • État de l’appartement
  • Montant du loyer
  • Attractivité du logement

Certains biens immobiliers sont difficiles à louer ou rapportent peu. Il peut alors être intéressant d’utiliser plutôt penser à la vente. Nous vous recommandons de vous faire assister par un agent immobilier professionnel, aussi bien en tant que bailleur qu’en tant que vendeur. Cela est également utile si vous possédez plusieurs biens immobiliers et envisagez de devenir bailleur à titre professionnel, car l’expert vous donnera des conseils complets.


Si vous gérez plusieurs immeubles, n’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste – nous serons ravis de vous aider!


Comment trouver un bon locataire ?

En tant que propriétaire débutant, vous devez tenir compte de nombreux éléments pour éviter les erreurs de location. A commencer par la recherche du bon locataire : Les locataires les plus appréciés sont ceux qui ne fument pas, qui n’ont ni enfants ni animaux domestiques, qui ont un revenu élevé et stable et qui sont fiables. Outre le paiement ponctuel des loyers, vous êtes également intéressé, en tant que bailleur, par une relation de location à long terme ainsi que par une gestion correcte de l’immeuble.

Pourtant, il n’est pas si facile d’identifier les locataires adéquats. Dès les premières demandes de prospects, vous devez donc faire preuve de vigilance et poser les bonnes questions de manière ciblée. Cela peut se faire à l’aide du formulaire d’auto-déclaration, mais aussi lors d’un entretien personnel pendant la
Visite de maison ou d’appartement
.

N’oubliez pas non plus que l’impression individuelle joue un rôle important. Avec un peu de bon sens et d’expérience, vous pouvez identifier assez rapidement un locataire approprié. Fiez-vous donc en partie à votre intuition, puis faites-la étayer par des documents appropriés.

L’enquête sur les locataires est l’un des meilleurs moyens d’établir des faits vérifiables et de comparer les différents locataires potentiels. Il s’agit d’un formulaire que vous pouvez envoyer aux personnes intéressées par voie électronique ou sur papier. Ces derniers ne doivent pas nécessairement remplir l’auto-déclaration, mais ils le feront pour améliorer leurs chances dans le processus de candidature.

Vous obtiendrez ces informations dans l’auto-déclaration du locataire :

  • Nom
  • Adresse
  • Profession
  • Employeur
  • Revenu
  • En plus : certificat d’absence de dette de loyer de l’ancien bailleur

Conseil : les locataires devraient consacrer au maximum un tiers de leur revenu disponible au loyer. Des montants plus élevés peuvent compromettre la solvabilité. Calculez donc, sur la base des justificatifs de revenus actuels, si les locataires potentiels remplissent ce critère.

En outre, vous vous assurez également via un
extrait du registre des poursuites
à partir de. Ce document officiel dresse la liste des dettes de loyer et autres créances impayées. Veillez à ce qu’il s’agisse d’un document sérieux attestant que le candidat locataire n’est pas endetté.

Enfin, en tant que propriétaire, vous pouvez demander une garantie de loyer. Celle-ci ne doit pas dépasser le montant de trois mois de loyer (six mois pour les biens immobiliers commerciaux). En cas de dégâts dans le logement ou de loyers impayés, vous pouvez utiliser la caution pour couvrir les dettes du locataire.

Tipp


Garantie locataire de 5 ans :

Une relation de location à long terme, des paiements de loyer ponctuels et une gestion soigneuse de l’objet loué sont les caractéristiques d’un locataire parfait. Avec notre garantie locataire de 5 ans et un contrôle détaillé du locataire, nous vous assurons tout cela.


Que puis-je demander au locataire potentiel ?

En dehors des informations officielles, vous pouvez, en tant que propriétaire, interroger vos locataires potentiels. Ce document définit précisément les questions autorisées et celles qui ne le sont pas. Si vous posez des questions illégales, le locataire peut y répondre de manière mensongère – l’une des rares situations où la loi autorise le mensonge !

Les questions non autorisées portent sur la confession, l’état civil, la durée des baux précédents, le montant du loyer précédent ou l’appartenance à des associations de locataires. Vous ne pouvez pas non plus poser de questions sur les maladies, l’orientation sexuelle ou l’appartenance religieuse.

En revanche, il est permis de demander s’il s’agit d’un citoyen étranger ou d’un Suisse. Vous recevrez de toute façon cette information avec la copie du document d’identification, qui devrait être disponible au plus tard au moment de la signature du contrat de location. Vous pouvez également poser des questions sur d’éventuels colocataires et sur les projets de sous-location.


Que faire en cas de loyers abusifs ?

Une crainte fréquente des propriétaires novices, mais aussi des propriétaires expérimentés, est celle des
les locataires nomades
. Il s’agit d’escrocs professionnels qui s’installent dans des immeubles sans aucune intention de payer un jour le loyer. Ils exploitent ainsi toutes les failles du droit de la location pour rester dans leur logement le plus longtemps possible, ce qui peut aller jusqu’à la saisie.

Dans le pire des cas, en tant que bailleur avec des locataires nomades, non seulement vous vous retrouvez avec des frais à payer, mais vous récupérez également un logement en très mauvais état. Il est donc d’autant plus important d’être très prudent dès l’entretien et la sélection des locataires. Soyez particulièrement attentif à l’existence éventuelle de dettes et recherchez d’éventuels documents falsifiés.

D’ailleurs, l’une des meilleures façons de se protéger contre les locataires nomades est de se faire assister par un agent immobilier. Les experts connaissent tous les signes avant-coureurs et vous aident à trouver un locataire sérieux et fiable à la place.


Que doit contenir le contrat de location ?

Une fois le locataire désigné, vous avez besoin d’un contrat de location. Il est préférable de le conclure par écrit afin de vous protéger. Pour cela, il existe
modèles de contrat de location en ligne
Vous pouvez les utiliser gratuitement.

Si vous le souhaitez, vous pouvez adapter le contrat de location. Les informations suivantes doivent au moins être incluses :

  • Informations sur les biens loués
  • Informations sur la chose louée, y compris l’accès à des locaux tels que la cave, le grenier ou la buanderie
  • Montant du loyer (net)
  • Montant des charges qui s’ajoutent au loyer
  • Montant de la garantie de loyer
  • Durée du bail (déterminée ou indéterminée)
  • Conditions de résiliation
  • Règles relatives à une éventuelle sous-location


Quelles sont les charges que je peux facturer ?

Sur les
Frais annexes
comprennent toutes les dépenses liées à l’utilisation du bien immobilier. Par exemple, vous pouvez facturer aux locataires des dépenses pour le chauffage, l’eau froide et chaude, les eaux usées, l’électricité, l’ascenseur, le concierge, le raccordement au câble, l’enlèvement des ordures ménagères et un forfait administratif.

Toutefois, en tant que bailleur, vous devez payer vous-même les impôts, les primes d’assurance, les frais de raccordement, les frais d’entretien, d’acquisition et de réparation. Dans de nombreux cas, vous pouvez déduire ces dépenses de vos impôts. Consultez votre conseiller fiscal à ce sujet.

Les charges doivent être détaillées autant que possible dans le contrat de location. Indiquez également si vous percevez un forfait ou si vous préférez une facturation par acomptes. Dans ce dernier cas, vous facturez les charges réelles, alors que le forfait est une estimation et peut être ajusté lors du décompte annuel des charges. Il se peut que vous ayez à payer des remboursements ou des arriérés – faites particulièrement attention à éviter les erreurs dans le décompte des frais d’exploitation.


Que dois-je faire en tant que propriétaire pendant la durée du bail ?

Dès que le contrat de location est établi, vous pouvez organiser la remise du bien immobilier à la date convenue. Ne remettez pas les clés avant d’avoir versé la caution et signé le contrat de location. Vous vous protégez ainsi contre le non-paiement.

En cours de bail, vous avez l’obligation, en tant que bailleur, de maintenir l’immeuble dans l’état convenu par le contrat. En conséquence, vous devez effectuer des réparations et des rénovations si nécessaire. En dehors de cela, vous n’avez cependant que peu d’obligations pratiques.

D’un point de vue financier, vous devez payer sur
les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu pendant toute la durée du bail
. Veillez également à conserver tous les justificatifs de paiement pertinents, tels que les intérêts hypothécaires, l’entretien et les charges. Vous pouvez également obtenir des réductions d’impôts pour les mesures de préservation de la valeur, les rénovations et les primes d’assurance.

N’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, vous devez payer chaque année des impôts tels que l’impôt foncier et l’impôt sur la fortune. Les deux sont régis de manière plus précise par les dispositions fiscales cantonales respectives. Votre conseiller fiscal peut également vous aider.

Enfin, en tant que bon propriétaire, vous devez toujours être à l’écoute de vos locataires. Garantissez votre disponibilité pendant les heures de bureau, faites preuve de bonne volonté et entretenez vos relations avec les locataires en leur envoyant une jolie carte de vœux ou d’autres attentions. Vous réussirez ainsi à louer votre logement en Suisse à long terme à de bons locataires.

Vous avez des questions sur la vie de bailleur, vous souhaitez obtenir des conseils sur les erreurs fréquentes des bailleurs ou vous souhaitez l’aide d’un agent immobilier professionnel ? N’hésitez pas à nous contacter. Nous vous proposons également des rendez-vous de conseil gratuits en tant que bailleur.

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