Errori di locazione: consigli preziosi per i nuovi locatori

Stai affittando un immobile per la prima volta e vuoi evitare gli errori iniziali? Allora ci sono alcune cose importanti che devi tenere a mente. In effetti, non è così facile essere un buon proprietario. Solo chi è ben informato può affittare con successo un appartamento o una casa in Svizzera, anche se è un nuovo proprietario. Qui di seguito puoi leggere gli errori da principiante che devi evitare per non incorrere in alcune trappole.


Posso essere un proprietario di casa per professione?

In linea di massima, è possibile intraprendere una carriera nel settore immobiliare. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari sono privati che affittano una proprietà. Tuttavia, la maggior parte delle persone non può vivere di questo e dovrebbe continuare a svolgere il proprio lavoro abituale. Invece, l’affitto è più che altro un’entrata secondaria.

L’aspetto interessante, tuttavia, è la possibilità di finanziare l’acquisto di una seconda casa affittandola. L’ideale sarebbe ricevere un affitto almeno sufficiente a coprire le rate mensili del prestito. Questo significa che non hai costi aggiuntivi e che, nella migliore delle ipotesi, puoi addirittura ottenere un profitto.

Affittare conviene solo se il rendimento è sufficientemente alto. Ciò significa che i costi di gestione, comprese le riserve per la ristrutturazione, sono coperti e che tu puoi ottenere un profitto. Tieni anche presente che come proprietario privato devi dedicare molto tempo.

I seguenti fattori determinano se vale la pena affittare un appartamento:

  • Importo dei costi accessori
  • Condizioni dell’appartamento
  • Importo dell’affitto
  • L’attrattiva dell’appartamento

Alcune proprietà sono difficili da affittare o non rendono molto. Allora potrebbe essere utile per pensare alla vendita. Ti consigliamo di rivolgerti a un agente immobiliare professionista, sia come proprietario che come venditore. Questo ha senso anche se possiedi diverse proprietà e stai pensando di diventare proprietario di casa per professione, perché l’esperto ti fornirà una consulenza completa.


Quando gestisci più proprietà, assicurati di chiedere la consulenza di uno specialista: saremo lieti di aiutarti!


Come faccio a trovare un buon inquilino?

Se sei un nuovo proprietario, ci sono molte cose che devi tenere a mente per evitare di commettere errori durante la locazione. A cominciare dalla ricerca dell’inquilino giusto: Gli inquilini che non fumano, non hanno bambini o animali domestici, hanno un reddito elevato e stabile e sono affidabili sono i più richiesti. Oltre al pagamento puntuale dell’affitto, in qualità di locatore sei interessato a un contratto di locazione a lungo termine e a una corretta gestione dell’immobile.

Non è così facile individuare gli inquilini adatti. Dovrai quindi prestare molta attenzione alle prime richieste di informazioni da parte degli interessati e fare le domande giuste. Questo può essere fatto utilizzando il modulo di autodenuncia, ma anche in un’intervista personale durante lo svolgimento del corso.
Visione della casa o dell’appartamento
.

Ricorda anche che l’impressione individuale gioca un ruolo importante. Con un po’ di conoscenza della natura umana e di esperienza, puoi individuare rapidamente un inquilino adatto. Dovresti quindi affidarti in parte al tuo istinto e supportarlo con documenti appropriati.

L’autodenuncia dell’inquilino è uno dei metodi migliori per creare fatti verificabili e confrontare diversi potenziali inquilini. Questo è un modulo che puoi inviare alle parti interessate in formato elettronico o cartaceo. Non devono necessariamente compilare il modulo di autodenuncia, ma lo faranno per migliorare le loro possibilità nel processo di candidatura.

Riceverai queste informazioni nell’autodichiarazione dell’inquilino:

  • Nome
  • indirizzo
  • Professione
  • Datore di lavoro
  • Reddito
  • Inoltre: certificato di assenza di arretrati nel pagamento dell’affitto da parte del precedente proprietario.

Suggerimento: gli inquilini dovrebbero spendere al massimo un terzo del loro reddito disponibile per l’affitto. Importi più elevati possono mettere a rischio la solvibilità. Dovrai quindi calcolare se i potenziali inquilini soddisfano questo criterio sulla base di una prova di reddito attuale.

Inoltre, puoi anche assicurarti con un
estratto di recupero crediti
da. Questo documento ufficiale elenca i debiti per l’affitto e altre richieste non soddisfatte. Assicurati che si tratti di un documento affidabile che certifichi che il potenziale inquilino è libero da debiti.

Infine, ma non meno importante, in qualità di locatore puoi richiedere un deposito cauzionale per l’affitto. L’importo può ammontare a un massimo di tre mesi di affitto (sei mesi per gli immobili commerciali). In caso di danni all’appartamento o di arretrati nell’affitto, puoi utilizzare la cauzione per coprire i debiti dell’inquilino.

Tipp

Garanzia di 5 anni per gli inquilini:

Un contratto di locazione a lungo termine, pagamenti puntuali dell’affitto e una gestione attenta dell’immobile in affitto sono le caratteristiche di un inquilino perfetto. Con la nostra garanzia di 5 anni per gli inquilini e un controllo dettagliato dell’inquilino, vi garantiamo tutto questo.


Cosa posso chiedere al potenziale inquilino?

Oltre alle informazioni ufficiali, in qualità di locatore puoi anche porre delle domande ai tuoi potenziali inquilini. In questo caso si stabilisce con precisione quali domande sono ammesse e quali no. Se fai domande non autorizzate, l’inquilino potrebbe rispondere in modo non veritiero – una delle poche situazioni in cui la legge consente di mentire!

Non sono ammesse domande come la confessione religiosa, lo stato civile, la durata dei precedenti contratti di locazione, l’importo dell’affitto precedente o l’appartenenza ad associazioni di inquilini. Non è inoltre consentito chiedere informazioni su malattie, orientamento sessuale o appartenenza religiosa.

Tuttavia, è consentito chiedersi se la persona è un cittadino straniero o un cittadino svizzero. Riceverai queste informazioni insieme alla copia del documento di identità, che dovrebbe essere disponibile al più tardi al momento della firma del contratto di locazione. Puoi anche chiedere informazioni su eventuali coinquilini e sui piani di subaffitto.


Cosa fare con i nomadi affittuari?

Un timore comune dei nuovi proprietari, ma anche di quelli più esperti, è che
I nomadi dell’affitto
. Si tratta di truffatori professionisti che si trasferiscono nelle proprietà senza alcuna intenzione di pagare l’affitto. Sfruttano tutte le scappatoie della legge sugli affitti per rimanere nell’appartamento il più a lungo possibile, il che può portare anche al pignoramento.

Nel peggiore dei casi, se sei un proprietario con inquilini nomadi, non solo dovrai sostenere i costi, ma ti ritroverai con un appartamento in pessime condizioni. Per questo motivo è ancora più importante procedere con molta attenzione al momento del colloquio e della selezione degli inquilini. Presta particolare attenzione a eventuali debiti esistenti e tieni d’occhio eventuali documenti falsi.

Tra l’altro, uno dei modi migliori per proteggersi dagli inquilini nomadi è quello di farsi assistere da un’agenzia immobiliare. Gli esperti conoscono tutti i segnali d’allarme e ti aiuteranno a trovare un inquilino affidabile e rispettabile.


Cosa deve contenere il contratto di locazione?

Una volta individuato l’inquilino, dovrai stipulare un contratto di locazione. Per tutelarsi, è meglio concludere il tutto per iscritto. Ci sono modelli di contratto di affitto online che puoi utilizzare gratuitamente.

Se lo desideri, puoi personalizzare il contratto di noleggio. Le seguenti informazioni devono essere incluse come minimo:

  • Informazioni sui pacchetti di noleggio
  • I dettagli dell’immobile affittato, compreso l’accesso a locali come la cantina, la soffitta o la lavanderia
  • Importo dell’affitto (netto)
  • Importo dei costi accessori che si aggiungono all’affitto
  • Importo del deposito cauzionale
  • Durata della locazione (limitata o illimitata)
  • Termini di cancellazione
  • Regolamenti su eventuali subaffitti


Quali costi accessori posso addebitare?

Ai
costi accessori
comprende tutte le spese relative all’utilizzo della proprietà. Ad esempio, puoi addebitare agli inquilini le spese per il riscaldamento, l’acqua calda e fredda, le acque reflue, l’elettricità, l’ascensore, il custode, la connessione via cavo, la raccolta dei rifiuti e una tariffa amministrativa forfettaria.

Tuttavia, in qualità di locatore, dovrai pagare tu stesso le tasse, i premi assicurativi, le spese di connessione, i costi di manutenzione, acquisto e riparazione. In molti casi, puoi detrarre queste spese dalle tasse. Chiedi informazioni al tuo consulente fiscale.

Le spese di servizio devono essere elencate nel modo più dettagliato possibile nel contratto di locazione. Indica inoltre se preferisci addebitare una tariffa forfettaria o fatturare in base all’acconto. In quest’ultimo caso, si fatturano le spese di servizio effettive, mentre la tariffa forfettaria è una stima e può essere modificata nel rendiconto annuale delle spese di servizio. Potresti anche dover effettuare pagamenti arretrati o aggiuntivi: fai particolare attenzione ad evitare errori nella bolletta.


Cosa devo fare come locatore durante la locazione?

Non appena il contratto di locazione è stato firmato, puoi organizzare la consegna dell’immobile alla data concordata. Non consegnare le chiavi fino a quando la cauzione non è stata trasferita e il contratto di locazione non è stato firmato. Questo ti protegge da eventuali mancati pagamenti.

In qualità di locatore, sei obbligato a mantenere l’immobile nelle condizioni concordate contrattualmente durante la locazione. Di conseguenza, dovrai effettuare le riparazioni e le ristrutturazioni necessarie. A parte questo, però, hai solo alcuni compiti pratici.

Dal punto di vista finanziario, devi
pagare l’imposta sul reddito sul reddito da locazione per tutta la durata dell’affitto
. Assicurati anche di conservare tutte le ricevute di pagamento, ad esempio per gli interessi del mutuo, le spese di manutenzione e le spese accessorie. Puoi anche ricevere sconti fiscali per misure di conservazione del valore, ristrutturazioni e premi assicurativi.

Ricorda che come proprietario di una casa devi pagare delle tasse annuali come l’imposta sulla proprietà e l’imposta sul patrimonio. Entrambi sono regolati in modo più dettagliato nelle rispettive normative fiscali cantonali. Anche il tuo consulente fiscale può aiutarti.

Infine, ma non meno importante, come buon proprietario dovresti sempre avere un orecchio aperto per i tuoi inquilini. Garantisci la tua disponibilità durante l’orario di lavoro, dimostra la tua buona volontà e coltiva il tuo rapporto con gli inquilini con una bella cartolina di Natale o altri regali. In questo modo potrai affittare il tuo appartamento in Svizzera a buoni inquilini a lungo termine.

Avete domande sull’essere un proprietario, volete consigli sui più comuni errori dei proprietari o desiderate il supporto di un agente immobiliare professionista? Allora contattateci: offriamo anche consulenze gratuite per i locatori.

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