Tout ce qu’il faut savoir sur l’impôt suisse sur les gains immobiliers

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En Suisse, la vente d’une maison est soumise à l’impôt sur les gains immobiliers. Ils existent également sous des termes similaires dans de nombreux autres pays. Comme ce taux d’imposition peut réduire sensiblement le bénéfice, il est important de s’en occuper à temps. Vous apprendrez ici ce qu’est l’impôt sur les gains immobiliers, qui doit le payer, comment le calculer, quel est son montant et s’il est possible d’éviter ou de réduire l’imposition des gains immobiliers.

Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers ?

L’impôt sur le bénéfice de l’immeuble est un taux d’imposition sur le bénéfice réalisé lors de la vente. Le bénéfice est calculé sur la base de la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition. Outre le prix d’achat, les investissements ultérieurs qui augmentent la valeur du bien font également partie des coûts d’acquisition – à condition que vous puissiez les justifier par des reçus.

Grâce à l’imposition des revenus fonciers, la Confédération parvient à prélever des taxes sur la vente de biens immobiliers. Comme les biens immobiliers sont généralement des objets de grande valeur, l’impôt est lucratif pour l’État. Pour le vendeur ou l’acheteur d’un bien immobilier, elle signifie toutefois que le bénéfice diminue ou que le prix d’achat augmente.

 

Qui doit payer l’impôt sur les gains immobiliers ?

L’imposition des plus-values immobilières doit normalement être payée par les personnes physiques et morales, et ce au moment de l’aliénation des biens immobiliers. La mutation d’un bien immobilier est également soumise à cet impôt. Cela signifie que l’exercice de droits d’achat en faveur d’une tierce personne ou la vente de plus de 50% des droits de participation dans une société immobilière sont également imposés.

L’impôt sur les gains immobiliers est payé par la personne qui obtient un revenu de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit typiquement du vendeur. Toutefois, si ce dernier n’est pas en mesure de payer l’impôt sur les bénéfices du terrain, l’administration fiscale propose à l’acheteur de passer à la caisse.

Remarque importante pour les acheteurs : avant d’acheter un bien immobilier, assurez-vous que le vendeur est en mesure de payer les déductions des revenus fonciers.

 

Comment éviter l’impôt sur les gains immobiliers ?

Si l’administration fiscale prélève des taxes sur les plus-values immobilières, vous devriez également les payer. Toutefois, il existe quelques exceptions pour lesquelles l’imposition est reportée. Un report est possible dans les cas suivants :

  • Changement de propriété par héritage ou donation
  • Transfert de propriété entre époux en relation avec le régime matrimonial
  • Indemnisation des contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille
  • Remaniements parcellaires
  • Restructurations d’entreprises
  • Vente d’un bien immobilier à usage personnel permanent, si vous investissez le produit de la vente dans un bien immobilier de remplacement en Suisse, également à usage personnel permanent, dans un délai de deux ans.

Toutefois, il n’y a pas de raison de repousser l’échéance : La totalité de l’impôt est due si vous vendez la maison à une personne extérieure sans la remplacer. Si vous n’investissez qu’une partie du bénéfice dans l’achat d’un bien immobilier suisse de remplacement, vous devrez payer l’impôt sur la partie restante dans le cadre des déductions des revenus fonciers.

Notez également que le report de l’impôt sur le bénéfice ne s’applique qu’aux logements occupés par leur propriétaire. Pour la résidence de vacances ou la résidence secondaire, vous devez payer l’intégralité de l’impôt sur les gains immobiliers. Ainsi, l’ajournement n’est normalement possible que pour les particuliers qui achètent un terrain équivalent ou plus cher avec le produit de la vente.

Conseil : demandez à votre canton de vous informer sur les réglementations locales, car elles varient d’une région à l’autre.

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A quoi dois-je faire attention en tant qu’acheteur d’une maison ?

En Suisse et dans les cantons, il est d’usage que l’agent commercial d’un bien immobilier s’acquitte des déductions des gains immobiliers. S’il ne peut pas s’acquitter de cette obligation, vous devrez, en tant que nouveau propriétaire du bien immobilier, régler cette dette fiscale. Notez que le fisc possède un droit de gage immobilier sur le bien immobilier, raison pour laquelle vous pouvez être tenu pour responsable en tant que propriétaire.

Il est donc d’autant plus important que vous demandiez au vendeur de garantir l’impôt sur les gains immobiliers. Procédez comme suit pour vous couvrir au mieux :

  • Informez-vous auprès de l’administration fiscale de votre canton ou de votre lieu de résidence pour savoir si le paiement des déductions sur le produit de la vente du terrain est en suspens
  • Demandez à l’agent commercial de déposer le montant dû – l’administration fiscale peut calculer les taxes qui seront probablement dues.
  • Convenez que vous déposerez le prix d’achat sur un compte auquel le vendeur n’aura accès qu’après avoir payé la taxe sur les plus-values immobilières.
  • Vous pouvez également proposer de payer le montant au nom du commerçant et de déduire cette somme du prix d’achat.
  • Insistez pour que le paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières par le vendeur soit expressément réglé dans le contrat de vente.

 

Quel est le montant de l’impôt sur les gains immobiliers ?

Le prélèvement des revenus fonciers varie toujours un peu au sein de la Suisse et des cantons. Il est toutefois possible de l’évaluer à l’avance. Les trois facteurs suivants déterminent le montant à payer :

  • Durée de détention de l’immeuble
  • Montant du bénéfice lors de la vente
  • Taux d’imposition dans le canton compétent

Cela signifie que plus vous avez été propriétaire d’un bien immobilier avant de le vendre, plus les taxes sont faibles. L’objectif est d’éviter les achats et les ventes spéculatifs d’objets. En Allemagne, ce délai est connu sous le nom de délai de spéculation.

Le montant des gains parle de lui-même. En Suisse, une grande différence réside dans le canton dans lequel vous vendez votre terrain. En effet, en Thurgovie par exemple, les gains de 200’000 CHF détenus pendant cinq ans sont imposés jusqu’à 80’000 CHF, alors qu’à Zoug, le même objet ne serait imposé qu’à hauteur de 20’000 CHF. Ainsi, des réglementations différentes s’appliquent également dans d’autres cantons.

D’ailleurs, la base de calcul des coûts d’acquisition d’un bien immobilier est normalement la valeur vénale d’un bien au cours des 10 à 30 dernières années. C’est particulièrement important pour les bâtiments anciens qui appartiennent à la famille depuis longtemps et qui ne coûtaient autrefois que quelques milliers de francs. Comme le calcul ultérieur de la valeur du marché est sujet à des erreurs, il vaut la peine de faire appel à un professionnel. Nous vous aidons volontiers à évaluer votre bien immobilier!

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Comment calculer l’impôt sur les gains immobiliers ?

Pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, il existe la formule suivante :

 

Bénéfice foncier = produit – coûts d’investissement

 

Par produit, on entend le prix d’achat, auquel s’ajoutent toutes les prestations de l’acquéreur. Les coûts d’investissement se composent du prix d’achat initial et des coûts d’investissement qui augmentent la valeur. Les investissements à valeur ajoutée sont par exemple les modernisations qui ont optimisé à la fois la qualité et le confort du bien.

Pour calculer le prélèvement que vous pouvez espérer sur les revenus fonciers, vous devez donc déduire tous les investissements qui augmentent la valeur du bien. C’est le meilleur moyen de réduire les prélèvements. Veillez également à vendre, dans la mesure du possible, une année complète après l’acquisition, afin de réduire encore la taxe, car chaque année de possession fait baisser le montant à payer.

Les investissements suivants, qui augmentent la valeur, font partie des coûts d’investissement :

  • Construction d’un jardin d’hiver
  • Aménagement du grenier
  • Création d’un jardin
  • Salles de bains modernisées

Vous pouvez également déduire les frais de vente du produit de la vente. Il s’agit par exemple des commissions de courtage, des dépenses pour les annonces, des droits de mutation, des frais de notaire et des indemnités de remboursement anticipé versées à la banque. Dans ce cas, le montant total dépasse rapidement 10 000 CHF – la condition pour la déduction est que vous remettiez les justificatifs originaux à l’administration fiscale.

Une fois que vous avez rassemblé tous ces éléments, vous pouvez calculer en ligne l’impôt sur le bénéfice probable de votre terrain. Le canton compétent aide également à se faire une première idée des taxes à payer.

Remarque : demandez l’aide de votre conseiller fiscal, tant pour l’achat que pour la vente de biens immobiliers. Celui-ci aide à éviter les taxes inutiles, à réduire les taxes nécessaires et à prendre les meilleures décisions en matière d’investissements.

Conseil : testez notre calculateur en ligne de l’impôt sur les gains immobiliers, qui vous permettra de déterminer de manière fiable et gratuite le montant probable à payer pour l’impôt sur les gains de votre bien immobilier.

Vers le calculateur de l'impôt sur les gains immobiliers

Qui bénéficie de l’impôt sur les gains immobiliers ?

L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial qui constitue désormais une source de revenus importante pour de nombreux cantons suisses. Comme tous les impôts, l’impôt sur les gains immobiliers appartient à l’État. Elle reste dans le canton où elle a été perçue.

Dans le canton de Saint-Gall, l’impôt sur les gains immobiliers a par exemple rapporté 100 millions de francs en 2018. Il s’agit de la quatrième plus grande source de revenus du canton. Elle est utilisée, comme d’autres recettes fiscales, pour les systèmes de sécurité sociale, les salaires des employés du secteur public, les infrastructures et d’autres services publics, et profite donc en fin de compte à tous les citoyens suisses.

L’autonomie tarifaire des cantons signifie que chaque canton obtient des valeurs différentes pour l’impôt sur les gains immobiliers. Ce qui est certain, c’est que les bénéfices de cet impôt ont augmenté de manière drastique ces dernières années : En 2010, la Confédération a encaissé 1,6 milliard de francs grâce à l’impôt sur les gains immobiliers, contre 2,5 milliards en 2020. Cela correspond à une augmentation de plus de 50 pour cent.

Où l’impôt sur les gains immobiliers est-il le plus élevé ?

L’impôt sur les gains immobiliers est souvent appelé « verrou spéculatif ». En effet, elle vise à empêcher, notamment dans les régions prospères, la spéculation immobilière qui ne vise qu’à réaliser des bénéfices rapides.

Dans des cantons comme Saint-Gall et Bâle-Campagne, les taux de l’impôt sur les gains immobiliers sont particulièrement élevés : à Saint-Gall, l’impôt est de 26,4 % et à Bâle-Campagne de 25 %. En revanche, le Valais n’en produit que 5 pour cent. Et à Genève, les vendeurs ne doivent plus du tout payer d’impôt sur les gains immobiliers après une durée de possession de 20 ans.

Encore un exemple : pour un gain de 200’000 francs, les vendeurs qui vendent dans les cinq ans doivent payer 20’000 francs d’impôt sur les gains immobiliers dans la ville de Zoug. A Frauenfeld, en revanche, l’impôt serait de 80 000 francs, soit quatre fois plus.

Qu’est-ce que cela signifie pour les vendeurs ?

Les vendeurs devraient s’intéresser le plus tôt possible – idéalement dès l’achat du bien immobilier – à l’impôt sur les gains immobiliers en vigueur dans leur canton. En fonction de ce que vous prévoyez de faire avec le bien immobilier, il est possible de réduire considérablement l’impôt. Dans tous les cas, vous devez être conscient que même si vous vendez un bien immobilier dont vous avez hérité, vous devrez éventuellement vous attendre à une nette diminution de votre bénéfice en raison de l’impôt sur les gains immobiliers.

Les impôts lors de la vente d’une maison déterminent souvent si la vente en vaut vraiment la peine. Ces impôts, également connus sous le nom d’impôts sur les plus-values immobilières, s’appliquent également à la vente de logements. Il est donc préférable de demander conseil à un expert expérimenté.

Dès aujourd’hui, vous pouvez utiliser notre calculateur d’impôt sur les plus-values immobilières pour savoir à combien s’élèverait pour vous l’impôt sur la vente d’une maison si vous vendiez aujourd’hui. Cela permet de prendre une décision en connaissance de cause. Calculez maintenant votre taux d’imposition!

Quels sont les autres impôts qui concernent les propriétaires de biens immobiliers en Suisse ?

Outre le prélèvement sur les revenus fonciers, vous devez , en tant que propriétaire immobilier, connaître et prendre en compte d’autres impôts. Il s’agit notamment des droits de mutation, de l’impôt sur la fortune et de l’impôt foncier.

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous devez déclarer les revenus locatifs qui en découlent dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, consultez cet article destiné aux bailleurs. Mais même si vous utilisez votre bien pour vous-même, un impôt s’applique, qui correspond à ce que l’on appelle la valeur locative.

En principe, vous ne pouvez pas échapper aux impôts des propriétaires immobiliers. Toutefois, étant donné qu’ils dépendent de la valeur du bien immobilier, de vos revenus et de votre classe d’imposition, vous ne devriez pas avoir de mauvaises surprises. Renseignez-vous bien sur tous les aspects fiscaux et conservez toujours les reçus afin de pouvoir prouver, si nécessaire, que vous avez le droit de déduire des dépenses de vos impôts.

 

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