Tutto quello che c’è da sapere sull’imposta sugli utili immobiliari in Svizzera

In Svizzera, l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta per la vendita di una casa. Esistono con termini simili anche in molti altri Paesi. Poiché questa aliquota fiscale può ridurre significativamente i profitti, è importante affrontarla per tempo. Qui potete scoprire cos’è l’imposta sulle plusvalenze immobiliari, chi deve pagarla, come viene calcolata, quanto è alta e se è possibile evitare o ridurre la tassazione sulle plusvalenze immobiliari.

Che cos’è l’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

L’imposta sul profitto dell’immobile è un’aliquota fiscale sul profitto realizzato dalla vendita. Il profitto è calcolato dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisizione. Oltre al prezzo d’acquisto, sono inclusi nei costi di acquisizione anche gli investimenti successivi che aumentano il valore del bene, a condizione che si possano fornire le relative ricevute.

La tassazione dei redditi da capitale consente alla Confederazione di imporre tasse sulla vendita di beni immobili. Poiché gli immobili sono solitamente oggetti di grande valore, l’imposta è redditizia per lo Stato. Per il venditore o l’acquirente di un immobile, invece, significa che il profitto si riduce o il prezzo di acquisto aumenta.

Chi deve pagare l’imposta sugli utili immobiliari?

La tassazione delle plusvalenze immobiliari deve essere normalmente pagata dalle persone fisiche e giuridiche al momento della vendita di un immobile. Anche il cambio di proprietà di un immobile è soggetto a questa imposta. Ciò significa che anche l’esercizio dei diritti di acquisto a favore di terzi o la vendita di oltre il 50% dei diritti di partecipazione in una società immobiliare sono tassati.

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari è pagata da chi realizza un reddito dalla vendita dell’immobile. In genere si tratta del venditore. Tuttavia, se l’acquirente non è in grado di pagare l’imposta sul profitto dell’immobile, l’ufficio delle imposte chiederà all’acquirente di pagare.

Consiglio importante per gli acquirenti: prima di acquistare un immobile, accertatevi che il venditore sia in grado di pagare le detrazioni dal reddito dell’immobile.

Come posso evitare l’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

Se l’ufficio delle imposte riscuote le tasse sulle plusvalenze immobiliari, dovrete pagarle anche voi. Esistono tuttavia alcune eccezioni in cui la tassazione è differita. Il rinvio è possibile nei seguenti casi:

• Cambio di proprietà per eredità o donazione
• Cambio di proprietà tra coniugi in relazione al diritto patrimoniale dei coniugi
• Liquidazione dei contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia
• Riallocazioni di terreni
• Ristrutturazione aziendale
• Vendita di un immobile ad uso permanente, a condizione che il ricavato venga investito entro due anni in un immobile sostitutivo in Svizzera, anch’esso ad uso permanente.

Tuttavia, il rinvio non è una cancellazione: L’imposta è dovuta per intero se si vende la casa a terzi senza acquistare un sostituto. Se investite solo una parte dell’utile nell’acquisto di un immobile sostitutivo svizzero, dovrete pagare le imposte sulla parte restante nell’ambito delle detrazioni dal ricavato dell’immobile.

Si noti inoltre che il differimento dell’imposta sugli utili si applica solo agli immobili residenziali occupati dal proprietario. Dovete pagare l’intera imposta sugli utili immobiliari per la casa di vacanza o la seconda casa. Ciò significa che il differimento è normalmente possibile solo per i privati che acquistano un immobile equivalente o più costoso con i proventi della vendita.

Suggerimento: chiedete al vostro cantone informazioni sulle normative locali, che variano da regione a regione.

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Cosa devo considerare come acquirente di una casa?

In Svizzera e nei cantoni è consuetudine che sia l’agente commerciale di un immobile a pagare le detrazioni sulle plusvalenze immobiliari. Se non è in grado di adempiere a questo obbligo, il nuovo proprietario dell’immobile deve saldare il debito fiscale. Tenete presente che il fisco ha un’ipoteca sull’immobile, per cui potete essere ritenuti responsabili in quanto proprietari.

È quindi ancora più importante richiedere al venditore di garantire l’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Procedere come segue per garantire la migliore protezione possibile:

• Informatevi presso l’ufficio delle imposte del vostro cantone o del vostro luogo di residenza se il pagamento delle detrazioni sul ricavato dell’immobile è in sospeso.
• Chiedete al rappresentante di depositare l’importo dovuto – l’autorità fiscale potrà calcolare l’imposta prevista
• Accettate di depositare il prezzo d’acquisto su un conto a cui il venditore non potrà accedere fino a quando non saranno stati pagati gli utili della proprietà
• In alternativa, potete offrirvi di pagare l’importo per conto del commerciante e detrarre la somma dal prezzo di acquisto.
• Insistere sul fatto che il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari da parte del venditore sia espressamente disciplinato nel contratto di compravendita.

A quanto ammonta l’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

La distribuzione del reddito fondiario varia sempre leggermente all’interno della Svizzera e dei cantoni. Tuttavia, può essere stimato in anticipo. I tre fattori seguenti sono determinanti per l’importo del pagamento:

• Periodo di detenzione dell’immobile
• Importo dell’utile di vendita
• Aliquota d’imposta nel cantone di riferimento

Ciò significa che quanto più a lungo si possiede un immobile prima di venderlo, tanto più basse saranno le imposte. L’obiettivo è quello di evitare acquisti e vendite speculative di immobili. In Germania questo periodo è noto come periodo di speculazione.

L’ammontare dei profitti parla da sé. In Svizzera, il cantone in cui si vende la proprietà fa una grande differenza. In Turgovia, ad esempio, le plusvalenze di 200.000 franchi con un periodo di detenzione di cinque anni sono tassate fino a 80.000 franchi, mentre a Zugo, per lo stesso immobile, sarebbero tassati solo 20.000 franchi. Anche in altri cantoni si applicano norme diverse.

Per inciso, il valore di mercato di un immobile negli ultimi 10-30 anni viene normalmente utilizzato come base per calcolare il costo di acquisizione di un immobile. Questo è particolarmente importante per gli edifici antichi che appartengono alla famiglia da molto tempo e che in passato costavano solo poche migliaia di franchi. Tuttavia, poiché il successivo calcolo del valore di mercato è soggetto a errori, vale la pena di far fare i conti a un professionista: saremo lieti di assistervi nella valutazione del vostro immobile!

Come si calcola l’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

Per il calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari si utilizza la seguente formula:

Utile immobiliare = ricavi – costi di investimento

I proventi si riferiscono al prezzo di acquisto, che comprende tutti i servizi forniti dall’acquirente. I costi di investimento sono costituiti dal prezzo di acquisto originario e dai costi di investimento per l’incremento del valore. Per investimenti di valorizzazione si intendono, ad esempio, gli ammodernamenti che hanno ottimizzato la qualità e il comfort dell’immobile.

Pertanto, per calcolare il ricavo atteso della proprietà, è necessario dedurre tutti gli investimenti che aumentano il valore della proprietà. Questo è il modo migliore per ridurre il prelievo. Se possibile, assicuratevi di vendere un anno intero dopo l’acquisto per ridurre ulteriormente l’imposta, che diminuisce ogni anno di proprietà.

I seguenti investimenti di valorizzazione fanno parte dei costi di investimento:

• Costruire una veranda
• Conversione del sottotetto
• Creare un giardino
• Bagni modernizzati

È inoltre possibile dedurre i costi di vendita dal ricavato. Si tratta, ad esempio, delle commissioni dell’agenzia immobiliare, delle spese per gli annunci, delle tasse di trasferimento, delle spese notarili e delle penali di pagamento anticipato alla banca. Il presupposto per la detrazione è la presentazione delle ricevute originali all’ufficio delle imposte.

Una volta raccolti tutti questi elementi, è possibile calcolare online l’imposta sui profitti stimata per il vostro immobile. Il cantone di riferimento vi aiuterà anche a farvi un’idea iniziale delle spese dovute.

Nota: chiedete assistenza al vostro consulente fiscale per l’acquisto e la vendita di immobili. Questo aiuta a evitare prelievi inutili, a ridurre quelli necessari e a prendere le migliori decisioni di investimento.

Suggerimento: provate il nostro calcolatore online dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari, che calcola in modo affidabile e gratuito l’importo dell’imposta sulle plusvalenze che probabilmente pagherete sul vostro immobile.

Chi beneficia dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

L’imposta sugli utili immobiliari è un’imposta speciale che rappresenta oggi un’importante fonte di reddito per molti cantoni svizzeri. Come tutte le entrate fiscali, l’imposta sui guadagni immobiliari appartiene allo Stato. Rimane nel cantone in cui è stato riscosso.

Nel Cantone di San Gallo, ad esempio, l’imposta sugli utili immobiliari ha portato 100 milioni di franchi svizzeri nel 2018. Si tratta della quarta fonte di reddito del Cantone. Come gli altri soldi dei contribuenti, viene utilizzato per i sistemi di sicurezza sociale, per la retribuzione dei dipendenti del settore pubblico, per le infrastrutture e altri servizi pubblici, e in ultima analisi va a beneficio di tutti i cittadini svizzeri.

L’autonomia dei cantoni in termini di aliquote fa sì che ogni cantone raggiunga valori diversi per l’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Ciò che è certo, tuttavia, è che i profitti derivanti dall’imposta sono aumentati drasticamente negli ultimi anni: Nel 2010, la Confederazione Svizzera ha incassato 1,6 miliardi di franchi dall’imposta sugli utili immobiliari, mentre nel 2020 questa cifra era già salita a 2,5 miliardi di franchi. Ciò corrisponde a un aumento di oltre il 50%.

Dove è più alta l’imposta sugli utili immobiliari?

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari viene spesso definita “barra della speculazione”. L’obiettivo è quello di impedire la speculazione immobiliare, in particolare nelle aree benestanti, che è alla ricerca di profitti rapidi.

In cantoni come San Gallo e Basilea Campagna, le aliquote dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari sono particolarmente elevate: a San Gallo l’imposta è del 26,4% e a Basilea Campagna del 25%. Al contrario, solo il 5% viene sostenuto in Vallese. A Ginevra, inoltre, i venditori non devono più pagare l’imposta sulle plusvalenze immobiliari dopo 20 anni di proprietà.

Un altro esempio: per un profitto di 200.000 franchi, chi vende entro cinque anni deve pagare 20.000 franchi di imposta sugli utili immobiliari nella città di Zugo. A Frauenfeld, invece, l’imposta sarebbe di 80.000 franchi, cioè quattro volte superiore.

Cosa significa questo per i venditori?

I venditori dovrebbero informarsi sull’imposta sulle plusvalenze immobiliari applicabile nel loro cantone il prima possibile, idealmente al momento dell’acquisto dell’immobile. A seconda dell’uso che si intende fare dell’immobile, l’imposta può essere notevolmente ridotta. In ogni caso, dovete sapere che anche se vendete un immobile ereditato, potreste dovervi aspettare una riduzione significativa del profitto a causa dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari.

Le imposte sulla vendita di una casa spesso decidono se la vendita è conveniente o meno. Queste imposte, note anche come imposte sulle plusvalenze immobiliari, si applicano anche alla vendita di appartamenti. È quindi meglio rivolgersi a un esperto.

Potete utilizzare il nostro calcolatore dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari per scoprire l’importo dell’imposta sulla vendita della casa che dovreste pagare se doveste vendere oggi. Questo vi aiuta a prendere una decisione consapevole. Calcolate ora la vostra aliquota fiscale!

Quali altre imposte sono rilevanti per i proprietari di immobili in Svizzera?

In qualità di proprietari di immobili, è necessario conoscere e prestare attenzione ad altre imposte oltre a quella sul reddito degli immobili. Queste includono l’imposta sul trasferimento di proprietà, l’imposta sul patrimonio e l’imposta sui beni immobili.

Se possedete un immobile in affitto, dovete pagare le imposte sui redditi da locazione che ne derivano come parte della vostra imposta sul reddito. Per saperne di più, consultate questo articolo dedicato ai locatori. Ma anche se si utilizza l’immobile in prima persona, si deve pagare un’imposta che corrisponde al cosiddetto valore locativo figurativo.

In sostanza, non è possibile evitare le tasse per i proprietari di immobili. Tuttavia, poiché questo dipende dal valore dell’immobile, dal vostro reddito e dalla vostra fascia fiscale, non dovrebbero esserci brutte sorprese. Assicuratevi di essere ben informati su tutti gli aspetti fiscali e conservate sempre le ricevute, in modo da poter dimostrare di poter detrarre le spese dalle tasse, se necessario.

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