Affittare un appartamento: Consigli e strumenti utili

Affittare un appartamento è facile.

Locare un appartamento - Locare con successo in pochi passi

Volete affittare il vostro appartamento? Scoprite qui come procedere passo dopo passo. Questa guida fornisce un valido supporto e informazioni pratiche. Scoprite consigli utili, aspetti legali e strumenti per gestire con successo il processo di locazione. Dalla determinazione del prezzo e dalla preparazione dell’appartamento alla scelta dell’inquilino giusto e alla firma del contratto di locazione, vengono spiegate tutte le fasi più importanti.

Collegamenti rapidi

1. analisi dei prezzi e del mercato degli affitti in Svizzera

Il prezzo è un fattore decisivo se volete affittare il vostro appartamento. Scoprite come stabilire il prezzo di affitto ottimale e quali sono i fattori da tenere in considerazione nell’analisi del mercato degli affitti per rendere il vostro appartamento attraente per i potenziali inquilini.

Quanto può essere alto l’affitto?

In qualità di locatori, cercate di ottenere un rendimento adeguato sul capitale investito, il cosiddetto “return on equity”. Il rendimento autorizzato è legato al tasso d’interesse di riferimento, attualmente pari all’1,5%. Il rendimento netto può essere superiore fino allo 0,5% rispetto al tasso di interesse di riferimento. Secondo una sentenza della Corte Suprema Federale dell’ottobre 2020, il rendimento può superare il tasso di interesse di riferimento del 2% se il tasso di interesse di riferimento è inferiore al 2%. È pertanto consentito un rendimento massimo del 3,5%.

A causa dell’attuale situazione di mercato e dell’aumento del tasso di interesse di riferimento, è importante che i locatori siano ben informati e agiscano di conseguenza. 

Valore di mercato, prezzo di affitto e data di inizio dell'affitto:

  • Verificare la situazione del mercato e confrontare la vostra proprietà con altre simili nella regione.
  • Calcolare i costi accessori nel modo più accurato possibile.
  • Stabilire l’affitto, ad esempio con l’aiuto di un calcolatore di affitto.
  • Impostare l’inizio del periodo di noleggio

Con l’aiuto del nostro calcolatore online potete calcolare in anticipo l’affitto ottimale per il vostro appartamento – in modo semplice, rapido e gratuito.

Calcolo dell'affitto

In qualità di proprietario, scoprite subito l'affitto ottimale per il vostro immobile con il nostro calcolatore di affitto - gratuitamente e senza impegno.

2. affittare un appartamento - Quali documenti sono necessari per la locazione?

I seguenti documenti sono necessari per il contratto di locazione e i documenti associati (come il regolamento della casa, il modulo di affitto iniziale e i termini e le condizioni generali):

  • Protocollo di consegna: per documentare le condizioni dell’appartamento e le strutture in esso contenute.
  • Modulo o questionario per i potenziali inquilini, con gli allegati richiesti.
  • Copia fronte e retro della carta d’identità svizzera (ID), del passaporto o del permesso di soggiorno.
  • Copia delle ultime tre buste paga, nel caso di lavoratori autonomi gli ultimi due bilanci annuali e, se si ricevono prestazioni sociali, un certificato dell’ufficio di assistenza sociale.
  • Estratto del registro delle esecuzioni: non più vecchio di sei mesi

È importante presentare questi documenti completi e aggiornati per garantire che il processo di noleggio si svolga senza intoppi.

Lista di controllo per la locazione di un appartamento

Utilizzate la nostra lista di controllo per essere sicuri di non dimenticare nulla quando affittate il vostro appartamento.

3. Ha bisogno di assistenza per affittare il suo appartamento?

Quando si tratta di affittare il vostro appartamento in Svizzera, lavorare con agenzie immobiliari esperte può essere di grande utilità. Gli agenti immobiliari hanno la competenza e l’esperienza per rendere il processo di locazione efficiente e di successo. Conoscete il mercato, sapete come presentare la vostra proprietà nel miglior modo possibile e avete a disposizione un’ampia rete di potenziali affittuari. Gli agenti immobiliari vi supportano nella determinazione di un prezzo d’affitto adeguato, nell’effettuazione di sopralluoghi, nella selezione degli inquilini e nell’elaborazione del contratto di locazione. Affidando l’incarico ai nostri agenti immobiliari, potrete anche risparmiare tempo, approcciare i potenziali inquilini in modo professionale e assicurarvi che la vostra proprietà venga affittata in modo redditizio.

Aspetti importanti e domande da chiarire per il contratto di mediazione quando si affitta un appartamento:

  • 1. compiti dei broker: verificare quali compiti specifici assumono i broker e registrarli per iscritto.
  • 2. remunerazione dei broker: determinare la remunerazione dei broker, ad esempio mediante un accordo di commissione. Chiarire l’importo della commissione e la data di scadenza.
  • 3. costi e commissioni: Chiarire se sono previsti costi mensili o commissioni iniziali per i servizi del broker.
  • 4. contratto di esclusiva: verificate se esiste un contratto di esclusiva che stabilisce che solo un agente immobiliare è autorizzato ad affittare il vostro appartamento.
  • 5. termini del contratto: Verificare l’adeguatezza dei termini del contratto, in particolare per quanto riguarda il periodo e la forma di cancellazione.
  • 6. Garanzia per l’inquilino: chiarire se una garanzia per l’inquilino è inclusa nel contratto e quali sono le condizioni applicabili.

Non perdetevi la nostra garanzia di 5 anni per gli inquilini!

Se gli inquilini da noi collocati si cancellano entro questo periodo, troveremo immediatamente un nuovo inquilino per i nostri clienti premium. Siamo la prima e unica agenzia immobiliare svizzera a impegnarsi per una locazione sostenibile.

4. Affittare un appartamento: come affrontare correttamente il marketing

Affittare un appartamento in Svizzera richiede un marketing mirato ed efficace per attirare potenziali inquilini e ottenere i migliori risultati possibili. Un marketing di successo aumenta la visibilità della vostra proprietà e raggiunge un gruppo target più ampio. Grazie a un marketing mirato e a una presentazione accattivante, è possibile suscitare l’interesse dei potenziali inquilini e ridurre i tempi di ricerca. Il marketing strategico vi permette anche di massimizzare il potenziale di affitto del vostro appartamento. Utilizzate diversi canali e strategie di marketing per mettere in evidenza il vostro appartamento e trovare l’inquilino giusto. Un marketing efficace è la chiave per affittare con successo e con profitto il vostro appartamento in Svizzera.

Di cosa avete bisogno per commercializzare con successo la vostra proprietà in affitto? Considerate i seguenti punti:

  • Foto di alta qualità della proprietà (idealmente scatti a 360° e tour VR offerta)
  • Descrizione precisa dell’immobile, compresi i vantaggi
  • Spiegazione dell’ubicazione e dei dettagli dell’ambiente circostante – vista, accesso stradale, collegamenti con i mezzi pubblici, quartiere, distanza dalle scuole, strutture commerciali, informazioni sul comune, oneri fiscali, ecc.
  • Creare la documentazione di vendita
  • Pubblicizzare gli immobili sui portali online

5. ricerca e selezione degli inquilini per la locazione

Dovete assolutamente considerare questi aspetti prima di affittare il vostro appartamento:

  • Definire il gruppo target (coppie, famiglie, single)
  • Creare un annuncio accattivante
  • Stabilite se i potenziali inquilini devono portare con sé i documenti per la visita.
  • Preparare il modulo di registrazione per i potenziali inquilini
  • Documentate in anticipo le domande importanti per i potenziali inquilini
  • Eseguire ispezioni
  • Controllare la solvibilità degli inquilini (ci sono procedure esecutive? Se sì, perché?)
  • Gli inquilini possono permettersi l’appartamento dal punto di vista finanziario? (osservare la regola del ⅓)
  • Contattare il precedente proprietario o datore di lavoro e ottenere referenze.
  • Verificare la completezza di tutti i documenti presentati e selezionare gli inquilini idonei.

6. Che cosa deve considerare il locatore nel contratto di locazione?

  • Assicurarsi che il contratto di locazione sia conforme al Codice delle Obbligazioni (CO) e alle normative cantonali.
  • Definire la responsabilità del locatore per i danni alla proprietà affittata
  • Determinare il deposito cauzionale e le modalità di pagamento (assicurazione del deposito cauzionale, deposito bancario).
  • Documentare accuratamente i costi di gestione dell’immobile in affitto
  • Rispettare i termini di preavviso e i motivi di annullamento previsti dalla legge e specificarli nel contratto di locazione.

7. consegna dell'appartamento in affitto

Se affittate il vostro appartamento, ci sono alcuni punti importanti da tenere a mente. Il trasferimento dell’appartamento deve essere accuratamente documentato mediante un protocollo di trasferimento. È importante verificare se l’immobile è stato lasciato in conformità al contratto e se è stato pulito a fondo dai precedenti inquilini. Occorre inoltre verificare lo stato delle ristrutturazioni recenti. Inoltre, le letture dei contatori devono essere registrate e tutti i difetti devono essere documentati e fotografati. È inoltre consigliabile registrare il numero di chiavi e creare una directory delle chiavi. Inoltre, gli inquilini devono essere informati tempestivamente dei cambiamenti previsti. Quando si rimborsa il deposito cauzionale dell’inquilino precedente, è importante che venga elaborato in tempo, compresa la preparazione di una dichiarazione corretta.

Prestare attenzione a questi punti può favorire un processo di transizione senza intoppi e un buon rapporto con gli inquilini.

Protocollo di handover piatto

Utilizzate il nostro utile protocollo di passaggio di consegne piatto.

8 Buy-to-let: è redditizio acquistare un appartamento e affittarlo?

Il settore immobiliare offre un’ampia gamma di opportunità di investimento, tra cui il concetto di buy-to-let che è diventato sempre più popolare negli ultimi anni. Circa il 20% dei mutui viene stipulato per questo tipo di investimento. Con il buy-to-let, l’investitore privato acquista un immobile con l’obiettivo di affittarlo piuttosto che viverci in prima persona e di generare un reddito regolare o di costituire un patrimonio. Questa strategia di investimento si è dimostrata finora redditizia, in quanto i proprietari hanno potuto beneficiare sia di un reddito passivo che di un potenziale aumento del valore della proprietà.

9. aspetti fiscali della locazione di un appartamento

In qualità di locatori in Svizzera, dovete dichiarare il reddito da locazione nella vostra dichiarazione dei redditi. I redditi da locazione sono tassati nell’ambito dell’imposta sul reddito. Le norme fiscali esatte possono variare leggermente a seconda del cantone e del comune. Di norma, i redditi da locazione sono trattati come redditi da locazione e affitto e sono soggetti all’imposta sul reddito. Dovete documentare il reddito da locazione ed eventuali spese per la locazione, come i costi di manutenzione o i premi assicurativi, e dichiararli di conseguenza nella vostra dichiarazione dei redditi.

Quando si affitta un immobile, ci sono vari costi che sono deducibili dalle tasse. Questi includono, ad esempio, i premi assicurativi, le spese per la manutenzione del valore, le imposte e le tasse come l’imposta sulla proprietà, nonché i costi accessori sostenuti dal proprietario. I costi di amministrazione possono anche essere rivendicati a fini fiscali per ridurre l’onere fiscale. È importante raccogliere tutte le ricevute e le prove pertinenti e presentarle insieme alla dichiarazione dei redditi per poter beneficiare dei vantaggi fiscali. Un consulente fiscale o un esperto di immobili può aiutarvi a sfruttare appieno le possibili detrazioni e a organizzare le tasse in modo efficiente.

Saremo lieti di assistervi in tutte le questioni relative al vostro progetto immobiliare.

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FAQ - Locazione di un appartamento: Domande frequenti

Quali aspetti devo considerare se voglio affittare un appartamento?

Prima di affittare il vostro appartamento in Svizzera, considerate i seguenti punti: Stabilire un prezzo d’affitto ragionevole, informarsi sul quadro giuridico, redigere un contratto d’affitto legalmente valido, scegliere inquilini affidabili, occuparsi della manutenzione dell’appartamento, assicurarsi di avere una copertura assicurativa adeguata e informarsi sugli aspetti fiscali della locazione. Questi passaggi getteranno le basi per una locazione di successo.

Quali spese devo aspettarmi quando affitto un appartamento?

Quando si affitta un appartamento in Svizzera, bisogna considerare le seguenti spese: costi di manutenzione, costi accessori, assicurazione, tasse, eventuali periodi di sfitto e, se del caso, costi di gestione. Queste spese sono importanti da considerare per la redditività e la pianificazione finanziaria.

È possibile affittare il mio condominio?

Sì, è possibile affittare il proprio appartamento in Svizzera da soli. In qualità di proprietario, avete il diritto di affittare il vostro appartamento in modo indipendente. Tuttavia, è necessario conoscere le disposizioni di legge, i contratti di locazione e gli obblighi del locatore. Se non volete occuparvi personalmente della locazione, potete anche avvalervi del supporto professionale di società di gestione immobiliare o di agenzie immobiliari.

Quanto dovrei permettermi di pagare l'affitto?

In qualità di locatori in Svizzera, dovete tenere conto di diversi fattori quando stabilite i prezzi di affitto. Questo include l’ubicazione dell’appartamento, le sue dimensioni, le condizioni e l’arredamento. È consigliabile analizzare l’attuale mercato degli affitti nella vostra regione e scoprire i prezzi medi di affitto per appartamenti comparabili. Dovete inoltre considerare le vostre capacità e i vostri obiettivi finanziari, compreso il rendimento che desiderate ottenere dal capitale investito. È importante stabilire un prezzo di affitto che sia attraente per i potenziali inquilini e che fornisca un rendimento ragionevole per il proprietario.

Quanto rimane dell'affitto dopo aver dedotto i costi?

In qualità di locatore in Svizzera, in genere vi rimane un importo netto dall’affitto dopo aver dedotto i costi. L’importo dipende da vari fattori, come le spese di manutenzione, l’assicurazione, le tasse, i costi di amministrazione e gli eventuali periodi di vacanza. È importante redigere un elenco dettagliato di tutti i costi e compensarli con il reddito da locazione per determinare il profitto effettivo. Può essere utile pianificare un cuscinetto finanziario per coprire i costi imprevisti. Con un solido calcolo dei costi, potete assicurarvi che, dopo aver dedotto tutte le spese, otterrete un profitto ragionevole dall’affitto del vostro appartamento in Svizzera.

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