Il mercato immobiliare per i proprietari privati di immobili in affitto non occupati dal proprietario (buy-to-let) è cambiato a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dei costi accessori. Fino alla fine dello scorso anno, in molte regioni i costi per i proprietari erano inferiori ai redditi da locazione, ma questa costellazione favorevole non si verifica più ovunque.
Che cos’è il buy-to-let?
Il settore immobiliare offre un’ampia gamma di opportunità di investimento. Negli ultimi anni il buy-to-let è diventato molto popolare e circa il 20% dei mutui è stato contratto a questo scopo. Con il buy-to-let, un immobile viene acquistato da investitori privati con l’obiettivo di affittarlo piuttosto che viverci in prima persona e generare una fonte regolare di reddito o di accumulo di ricchezza. Nel mercato precedente, i proprietari potevano trarre un doppio vantaggio: in primo luogo attraverso il reddito passivo e in secondo luogo attraverso l’aumento di valore o l’apprezzamento dell’immobile.
Investimenti immobiliari ad alto rischio
Questo modo di investire nell'”oro concreto”, già molto popolare e allettante per aumentarne il valore, comporta anche rischi e sfide, nonostante i vantaggi. Soprattutto nel mercato in cui ci troviamo oggi. Oltre all’aumento dei tassi d’interesse, l’inflazione ha portato anche a un incremento superiore alla media delle spese legate agli immobili, come manutenzione, riparazioni e ristrutturazioni. A causa dell’attuale situazione di mercato, i costi superano quindi il rendimento e l’investimento diventa una trappola di costi.
Esempio di costo di un investimento buy-to-let
Rischi finanziari degli investimenti in buy-to-let
Inoltre, il potere d’acquisto degli affittuari è in calo e non tutte le unità possono essere affittate a un prezzo vantaggioso. Questo può portare a posti vacanti, soprattutto nelle regioni rurali. A questo si aggiungono questioni come le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica, che richiedono finanziamenti adeguati per soddisfare gli standard richiesti. I proprietari che si trovano in difficoltà finanziarie spesso non hanno altra scelta che vendere.
I costi più elevati rendono il buy-to-let poco attraente
Il boom del settore immobiliare buy-to-let è finito per il momento. L’epoca dei tassi d’interesse record, che favoriva l’acquisto di appartamenti come investimento, non esiste più. Le voci di costo più importanti di un immobile – interessi ipotecari (2 – 3 %), costi accessori, spese di amministrazione – sono aumentate in modo significativo, il che rende la prospettiva del buy-to-let, soprattutto come nuovo investimento, notevolmente più costosa e in definitiva non redditizia. Gli investitori si trovano sempre più spesso ad affrontare la questione di come e se trasferire i costi crescenti agli inquilini, ma è probabile che si tratti di un’impresa difficile dal punto di vista legale. Ciò è particolarmente vero in quanto il potere d’acquisto della popolazione tende a diminuire a causa dell’inflazione.
Gli aumenti dei prezzi in città costringono a un ripensamento
La situazione del mercato degli investimenti immobiliari varia da luogo a luogo e dipende da molti fattori. Di solito l’acquisto di una proprietà in campagna è più economico e i prezzi sono più bassi. D’altra parte, i prezzi, che la maggior parte degli svizzeri non può più permettersi, continuano a crescere rapidamente in città. Tuttavia, in molte regioni, l’affitto non è più costoso dell’acquisto di un immobile, motivo per cui le persone scelgono sempre più spesso di affittare piuttosto che comprare. Le previsioni per le prospettive a lungo termine non potrebbero essere più diverse al momento. Mentre alcuni parlano di un atterraggio “morbido”, altri prevedono prospettive piuttosto cupe per i prossimi anni. Resta da vedere.
Confronto tra acquisti e affitti
Conclusione
In linea di principio, il buy-to-let è conveniente solo in pochi casi e per le persone che dispongono di un capitale sufficiente e di una buona capacità di resistenza. Un investimento immobiliare deve rimanere accessibile per i proprietari anche a costi più elevati, il cui successo è definito principalmente dalla posizione e dalla qualità dell’immobile. È importante notare che i fattori variano da un mercato all’altro e che in alcuni mercati il buy-to-let può rimanere un’opzione di investimento interessante. L’acquisto a rate, invece, sembra particolarmente interessante per le giovani generazioni e per chi non ha grandi riserve finanziarie. Prima di investire in un immobile è quindi opportuno rivolgersi a un esperto locale.
Estratto da “der Hauseigentümer” (HEV Svizzera) del 15 giugno 2023. Ulteriori pubblicazioni sono disponibili nella nostra newsroom.
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