Impatto dei costi accessori sui prezzi residenziali 2022/2023

L’andamento dei costi energetici ha un impatto significativo sul mercato immobiliare residenziale e sui proprietari di immobili. Sebbene si discuta dell’aumento dei prezzi del petrolio e del gas in relazione ai costi accessori, si scopre che non sono i soli fattori abituali a influenzare i costi accessori, ma la dimensione degli appartamenti. Analisi dei dati e approfondimenti completi.

Differenze cantonali

Rispetto al valore mediano, gli acconti per costi accessori per^m2 nella Svizzera tedesca sono aumentati del 6% nel 2022. Tuttavia, ciò può essere attribuito non solo all’aumento dei costi energetici, ma anche al mix di appartamenti presenti sul mercato. L’andamento dei cantoni è stato diverso: A San Gallo e in Turgovia i costi accessori sono aumentati in modo comparativamente forte, di circa l’8%, mentre a Basilea sono cresciuti moderatamente, del 2%. Altri cantoni hanno registrato un aumento dei costi nella fascia media del 4-6% circa. Anche se vengono presi in considerazione altri fattori geografici come le dimensioni del comune o le regioni del mercato del lavoro, il “cantone” ha ancora un’influenza statisticamente significativa, in particolare sull’affitto netto.

Fattori che influenzano i costi accessori

Un’analisi dei dati condotta da Properti AG ha dimostrato che la dimensione dell’appartamento è un fattore che influenza il livello dei costi di servizio per^m2 più importante di quanto si pensasse. Finora l’aumento dei costi accessori era dovuto al prezzo del petrolio, agli impianti di riscaldamento, all’età dell’immobile, alle sue condizioni e ad altri fattori. Tuttavia, lo studio, basato su oltre 50.000 annunci di affitto pubblicati nella Svizzera tedesca nel 2022, mostra che anche questi fattori sono rilevanti, ma non nella stessa misura.

Energia di riscaldamento

Secondo i calcoli degli esperti (CS, 2022), i costi accessori per gli appartamenti con riscaldamento a gas o a olio aumenteranno del 38% nell’anno in corso. Questa tendenza continuerà nei prossimi anni, come previsto da Wüest Partner.

Mentre i sistemi tradizionali, come il gas e il gasolio da riscaldamento, sono in via di estinzione, il teleriscaldamento e le sonde geotermiche stanno recuperando terreno. Nuove leggi come la “Legge sull’energia del Cantone di Zurigo” richiedono, tra l’altro, la sostituzione degli impianti di riscaldamento a olio e a gas a fine vita con soluzioni di riscaldamento ecologiche.

Età dell’edificio

L’età di un edificio influisce sul livello dei costi accessori in vari modi. Dal punto di vista dei dati, i costi accessori assoluti all’inizio del 2022 erano al livello basso di 2,5 franchi al^m2 per gli edifici costruiti dopo il 2000. Per gli immobili costruiti nel 2000 e prima, l’aumento dei costi energetici è molto più pronunciato, comparativamente il doppio rispetto agli edifici più recenti o ristrutturati. L’efficienza degli edifici e degli impianti moderni ha indubbiamente un’influenza favorevole. Ciò può essere ottenuto, ad esempio, utilizzando materiali edilizi a risparmio energetico, un buon isolamento o integrando sistemi solari e a pompa di calore.

Dimensioni piatte

L’analisi mostra chiaramente che le dimensioni dell’appartamento influenzano in modo significativo il livello dei costi accessori. L’aumento dei costi per gli appartamenti con una superficie superiore a 110 m² è stato dell’8,5% nel 2022, mentre gli inquilini di appartamenti con una superficie inferiore a 50 m2 hanno dovuto affrontare un aumento del 4,9%. Secondo l’analisi, la differenza è di circa il 72%, anche se il livello dei costi è significativamente più alto per i piccoli appartamenti.

Come dimostrano i dati, gli appartamenti di grandi dimensioni tendono a essere sovvenzionati artificialmente. La ragione di ciò potrebbe risiedere nei sistemi di fatturazione e nell’allocazione sistematica dei costi accessori e non nei costi effettivi per^{metro quadro}. Questo dato solleva interrogativi sulla distribuzione dei costi all’interno di un edificio e sui potenziali impatti economici e ambientali che potrebbero incentivare un uso intensivo del territorio.

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Base dei dati e procedura:
Per analizzare i costi accessori nella Svizzera tedesca (cantoni AG, BE, BS, LU, SG, TG, ZH), sono stati valutati più di 50.000 annunci di affitto pubblicati nel 2022 da cantoni di lingua tedesca e collegati con le informazioni del Registro federale degli edifici e i dati dell’Ufficio federale di statistica.

Disclaimer: i risultati di questo studio si basano sui dati disponibili e possono variare a seconda dell’interpretazione dei dati e della metodologia. Lo studio non deve essere visto come una dichiarazione definitiva, ma come un contributo a una più ampia comprensione dell’argomento.