Giovedì scorso la Banca nazionale svizzera (BNS ) ha aumentato nuovamente il tasso di interesse di riferimento di 0,5 punti percentuali, portandolo all’1,5%. In questo modo vuole contrastare l’inflazione, che a febbraio è salita nuovamente al 3,4%, e non esclude ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Thomas Jordan, presidente della BNS, ha spiegato che la valutazione della politica monetaria si è svolta in una situazione straordinaria. La scorsa settimana la fiducia nel Credit Suisse è stata scossa, con possibili ripercussioni sul settore finanziario e sull’economia nel suo complesso. Ma quale sarà l’impatto del rialzo dei tassi di interesse sul settore immobiliare?
Una panoramica
Secondo l’Ufficio federale di statistica ( UST), a febbraio l’inflazione è aumentata del 3,4% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Si tratta di un dato moderato rispetto agli standard internazionali: l’inflazione in Europa supera l’otto per cento, negli Stati Uniti il sei per cento. Al fine di mantenere stabile il livello del franco svizzero a livello globale e di rimanere economicamente sostenibile a livello internazionale, era prevedibile un ulteriore aumento del tasso di interesse di riferimento. La fine dei tassi di interesse negativi degli ultimi otto anni è quindi definitivamente segnata. Si tratta di un cambiamento di paradigma nella politica monetaria che attualmente si può osservare non solo in Svizzera, ma anche in Germania e negli Stati Uniti. Per capire come questo aumento influirà sul mercato immobiliare, è importante capire cosa c’è dietro.
L’obiettivo della strategia di politica monetaria è la stabilità dei prezzi. Quando i tassi d’interesse sono bassi, come negli ultimi anni, la quantità di denaro in circolazione aumenta perché è conveniente prelevare denaro e prenderlo in prestito dalla banca. Se si spende di più, nel lungo periodo i prezzi aumentano perché la domanda determina l’offerta. Questa è l’inflazione a cui assistiamo attualmente a livello internazionale. Un aumento del tasso di base ha lo scopo di contrastare l’inflazione. Se diventa più costoso prendere in prestito denaro, meno persone lo faranno e il loro denaro rimarrà in banca. In gergo tecnico, questa è nota come fase di contrazione: le persone risparmiano, la quantità di denaro in circolazione diminuisce.
E i prezzi degli immobili?
Un simile aumento del tasso di interesse di riferimento non è arrivato dal nulla, ma è stato previsto da tempo. Di solito i mercati hanno già annunciato questo sviluppo. Ciononostante, la situazione è difficile, soprattutto per il settore immobiliare, poiché una variazione del tasso di interesse di riferimento provoca anche una variazione del tasso ipotecario. Tra l’inizio e la fine del 2022, i tassi di interesse di riferimento per i mutui a tasso fisso a 10 anni in Svizzera sono aumentati dell’1,5%. Gli istituti economici prevedono un ulteriore aumento. Ciò renderà più costoso il finanziamento di un immobile: l’impatto maggiore dell’aumento dei tassi di interesse sarà avvertito in particolare dai potenziali acquirenti, ma anche dai proprietari.
È difficile fare previsioni precise in questo momento, ma si può ipotizzare che il mercato immobiliare svizzero cambierà poco. Le ragioni sono molteplici. Da un lato, i tassi di interesse sono ancora moderati in termini storici. Il fattore decisivo, tuttavia, è che nel settore dei proprietari-occupanti si registra ancora un leggero eccesso di domanda. Ciò significa che il numero di persone che desiderano acquistare un immobile è superiore a quello disponibile sul mercato. Anche l’immigrazione è elevata. Più persone significano più domanda di alloggi: la carenza di offerta sostiene quindi il mercato.
Cambiamenti nel mercato dei mutui
Ciò che cambierà, tuttavia, è la necessità di termini ipotecari. È possibile che in futuro gli acquirenti optino sempre più spesso per i mutui SARON, perché non hanno termini e tassi di interesse fissi e possono quindi adattarsi alla volatilità della situazione. I proprietari estenderanno il loro attuale mutuo per assicurarsi tassi di interesse bassi a lungo termine. E i venditori? Possono fare affidamento sul capitale proprio in Svizzera, poiché i fondamentali sani e i mercati degli affitti intatti, nonché un’offerta generalmente limitata, garantiscono la stabilità del mercato.
Tenere d’occhio il calo della domanda e l’andamento dei prezzi
Anche se l’aumento dei tassi di interesse di riferimento sta causando incertezza e provocherà un aumento dei tassi ipotecari nel medio termine, non c’è motivo di preoccuparsi. Questo perché l’aumento dei tassi di interesse sarà accompagnato anche da un altro fenomeno: Un calo della domanda. Se la domanda diminuisce, anche i prezzi degli immobili torneranno a scendere, compensando così l’aumento dell’inflazione. A questo punto, si consiglia ai potenziali acquirenti di tenere d’occhio l’andamento dei prezzi e di informarsi sulle opzioni di finanziamento disponibili. I venditori a volte non devono preoccuparsi, perché la domanda supera ancora l’offerta. Tuttavia, il mercato immobiliare cambierà nel breve termine nella misura in cui la domanda di appartamenti in affitto continuerà a crescere. I venditori devono essere preparati anche a questo.
Il fatto che il rialzo dei tassi di interesse influenzerà le decisioni di acquisto è un dato di fatto, ma è più un’opportunità che un problema. Il mercato è sempre stato soggetto a fluttuazioni. Questo rimarrà tale anche in futuro. Proprio come il fatto che la gente ha bisogno di vivere e vuole comprare. Quando le condizioni quadro cambiano, può essere spaventoso. A questo punto, una consulenza ottimale e la trasparenza sono un possibile passo verso una maggiore sicurezza. Crisi significa anche movimento, e il movimento è innanzitutto una cosa positiva. Anche quando si tratta del tasso d’interesse di riferimento, perché tutto ciò che è destinato a garantire la stabilità dei prezzi nella prima fase porta maggiore sicurezza nella seconda fase, e la sicurezza è la base di tutte le decisioni di acquisto e di vendita.
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